文丨西部菌

提振楼市第一枪，正式打响！

据不完全统计，无锡、西安、上海、南京、郑州等10余省市，近日陆续发布各类涉及房地产的支持政策，政策松动预期显现。

过去一段时间，房地产调控的收紧，已经让诸多城市倍感压力，中小型房企破产倒闭潮被广泛关注。对此，一些地方跃跃欲试，通过人才政策变相托底；还有一些地方试探风声，松绑政策屡屡遭遇一日游。

武汉黑天鹅事件后，线下售楼进入冰冻期，对经济对楼市的影响，让政策松绑有了更多的理由。

当然也有人担心，随着各地打响提振楼市第一枪，接下来，是否会重回房产刺激老路？

01

武汉风波之后，大部分地区都暂停商品房销售，关闭了售楼处，房产中介也暂停营业。

楼市进入冰冻期，春节返乡置业的红利已彻底无缘，房企资金回流困难，地方的土地出让款项无法及时到账。尤其是房产依赖度较高的城市，经济影响更是毋庸置疑。


来源：网络

所以在官方正式出手之前，各地的房协已经按奈不住了。比如江西和安徽的房地产协会，都向当地发布了房地产企业扶持政策的建议书。

以江西为例。房协的建议，涵盖了金融及财税扶持等八个方面，影响最直接的是，呼吁放宽限购、限价政策，以及放宽预售政策：

适当放宽限购政策，加大人才落户激励，给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策；



适当放宽价格备案限制。

安徽房协的建议书中，同样包含类似限购限价松绑的呼吁内容。当然房协不是决策方，这些建议未必会被全盘吸收。红线仍在，就算松绑也不会如此直接，一步到位。

不过无锡、西安、上海、南京、郑州等多个的城市政策说明，提振楼市，让房地产行业尽快恢复元气，已经成了当前的迫切共识。

比如最先出手的无锡，推出了定向房地产企业的十七条救助政策，涉及施工、预售、缴税和信贷等方方面面，力度相当大，也比较硬核。这里可以摘录两条：

受疫情影响办理纳税申报困难的房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业，由企业申请，依法办理延期申报。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的，由企业申请，依法办理延期缴纳税款，最长不超过3个月……



已经领取施工许可证范围内的楼栋，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可（装配式建筑的形象进度要求不变）……

无论是税费延期、减免，要求银行不盲目抽贷、断贷、压贷，还是降低预售门槛，都有利于缓解房企的现金流压力。

另外，像西安、上海、南京等多个地区，还特许企业可以延迟缴纳土地出让金，给房企输血同时，也是让楼市尽快解冻，避免对经济造成拖累。

02

对房企而言，各地的“硬核”救市举措，可谓是雪中送炭。

房地产行业本身是现金流依赖很强、负债水平整体很高的行业。过去一段时间，随着调控政策的全面收紧，房企加速洗牌，头部房企开始收缩战线，过上紧日子；至于低线城市的中小房企，“活下去”都成了难题。

原本每年的春节期间，返乡置业都会形成一波楼市利好。但武汉黑天鹅事件，彻底打断了每年都会上演的“历史进程”，无异于雪上加霜。

随着商品房交易暂停，零看房、零成交、零签约之下，那些粮草储备不足的房企，受武汉风波影响严重一些三四线城市的房企，说是“凛冬已至”都不为过。

在无法及时回血之时，它们还面临着债务到期的压力。


数据来源：Wind数据库

比如中指数据显示，未来的2月到6月，32家在债券短期内到期的企业中，15家经营性净现金流为负。像恒大和华夏幸福，都在负400亿上下；富力地产同样有负227.98亿元。

因此在房协摇旗呐喊、倡议给楼市松绑同时，房企也用尽招数，开始硬核自救。

比如将交易场景从线下搬到线上。据不完全统计，目前已有万科、恒大、碧桂园、融创、美的置业、禹洲地产、远洋、花样年、佳兆业、龙湖、保利、阳光城等多家房企开启线上营销模式。

考虑到商品房是大宗商品，线上交易容易出现各种问题，所以房企也像网购商品一样，开出各种优惠措施。免费转房号、一周或者一个月无理由退换等等，像融创重庆，无理由退房的时间达到了60天。


来源：网络

当然即便是优惠政策给得再充足，在市场整体冰冻期的背景下，成交情况值得观望，毕竟买房不同于买车买手机，被打断的购房节奏，很难通过网售的新模式扭转过来。

这意味着，已经正在洗牌中的房地产行业，会加速优胜劣汰的格局。布局集中在三四线，偿债能力、抗风险能力弱，资金储备不充足的房企，或将率先出局。

03

房协喊话，房企自救，地方纷纷出来定向扶持政策。风波过后，楼市是否会迎来爆发式的反弹？

首先，提振经济的金融等政策，的确会让房地产行业有回暖的前提。同时，这段时间的确积压了不少购房需求，它们会在楼市解冻之后集中释放。

所以可以预见，接下来会有更多的城市跟进，推出各种扶持房企、提振楼市的政策，让房地产行业迎来久违的回暖。尤其对一些房产依赖度高的城市，没有比这更好的托底时机了。

比如就在14日，之前“取消限价”政策遭遇一日游的衡阳，这次再次推出“衡十七条”政策，其中包括对购房者的补贴，比无锡、西安等地走得更远。

但还是那句话，这次的黑天鹅事件，会中断行业发展进程，但不会对整个调控尺度造成实质性的改变。房住不炒、三稳原则、不走房产刺激老路等等，依然没有太多回旋的余地。

因此江西、安徽等地的房产协会，在喊话时步子都迈得很大，直接切中限购、限价等调控政策的要害，不过具体到各地的政策来看，目前还没见谁硬核到大胆迈出这一步，救市手段主要集中在给房企输血减压。

松绑有风险，出手需谨慎。即便是在特殊时期，那条红线依旧清晰地印在那里。

当然，未来不排除各地会出台一些比较直接的松绑政策，不过也不会一步到位，比如继续通过人才政策一点点开口子，将政策压力降到最低。

总的来说，风波过后，楼市回暖是意料之中的事，这对房地产行业和地方经济恢复元气，有很大的帮助。至于说政策彻底松绑，限购限售限价完全解除，房价暴涨，却完全不现实。


既有的调控成果要巩固，房地产行业也要快速恢复生机，两股力量的拉扯，将决定接下来的楼市走向。

具体到不同城市来说，局面会千差万别。一方面，低线城市的产业、人口外流的趋势，很难改变；另一方面，抗风险和经济的恢复能力，相对一二线中心城市，也要弱一些。

所以，接下来，三四五线城市或将会冲在最前面，政策松动最大胆。反过来，这也说明，在城市发展预期，楼市景气程度上，它们面临着前所未有的压力。

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