0 8 4165 2019-5-16 00:13 | 显示全部楼层


文丨西部菌
近日,戴德梁行发布了西安一季度写字楼市场报告。数据显示,一季度西安写字楼整体存量260.56万平方米,平均空置率31.3%。五大中心区域中,城北区域空置率最高,达37.6%。
相对于房地产领域的住房空置率,写字楼空置率是一个容易被忽视的数据,其实它不仅可以反映商业地产的景气程度,还能管窥地区的整体经济状况。
那么,西安一季度最高达37.6%的写字楼空置率,到底相当于什么水平?在商业地产投资、城市功能分区、产业结构调整等层面,又会形成怎样的预警?
01
西安写字楼空置率到底处于什么水平
写字楼的主要市场需求方,都是金融、科技、专业服务等服务行业。这些行业的资源又高度集中,所以谈写字楼空置率,基本都是围绕一二线城市来。
2018年的具体数据,先来看第一太平戴维斯的统计:


数据来自第一太平戴维斯。制表:城市战争。
如图所示,广州、北京空置率要低于10%,深圳、南京、上海紧随其后,都在15%以内,分别位列前五。
前面提到,第三产业尤其是金融业,是写字楼的绝对需求主力,其次是IT业。一线城市如此低的空置率,正是经济发达的象征。
北上广深尽管写字楼的总体面积遥遥领先,但整体空置率,一直都维持在10%左右。与之相关的商业地产、物业投资,因为回报率不低而甚为火爆,一些新兴的联合办公平台也是率先从一线城市打开市场。
总体来看,二线城市空置率要高很多,比如天津是广州9倍。大量写字楼空着,跟二线城市高速扩张的城建脚步息息相关,中央商务区接连建成,增加了供应量。
西安在重点城市中以30.1%的空置率排在第7位,低于武汉(32.9%)、重庆(35.9%)、天津(38.6%),高于杭州(19.5%)和成都(20.1%)。
以一线城市的标准看,西安的写字楼空置率相当高了,至少和自身房产市场的火热,形成了冷热不均的局面。但和同等级二线城市比,考虑到它的GDP在全国要排到二十位,30.1%严格来说不算太高。
论甲级写字楼总面积,西安只有成都的一半左右。然而今年一季度以来,西安空置率还在提升,城北区域达到37.6%,远超10%的均衡市场线,要完全消化并不容易。
不只西安,大部分二线城市都得警惕,因为其消化能力不比一线城市。像深圳去年因为P2P爆雷,大量金融企业退租,写字楼租金跌幅达到30%左右,平安金融中心甚至一次性被退租10层,但一季度空置率依然维持在18.2%左右。
当然这也提醒,写字楼租赁市场的黄金投资区域,仍然是一线城市。
02
高空置率背后,西安的黄金地带在哪里
受经济周期影响,二线城市的写字楼租不出去在意料之中。哪怕没有关门大吉,那些资金链吃紧的企业,为了缩减成本,往往会选择搬离中央商务区。
具体到西安来说,为什么写字楼空置率居高不下,且一季度不降反升?


来源:第一太平戴维斯
从供给的角度看,西安近期的确有集中放量的因素。
去年曲江就有万众国际、旺座曲江等诸多项目,四季度华泰集成电路产业园、新长安广场二期,带来了超10万平米的新增供应;今年一季度,天安人寿中心、莱安中心T5的入市,又带来了超20万平新增。
在供应增加的通同时,需求端并没有跟上,新经济、服务业的发展短板很明显。
2018年,西安第三产业占比达61.9%,占比高不是因为服务业可以媲美北上广,而是因为第二产业存在明显短板。那些相对偏低端的服务企业,往往租不起优质的甲级写字楼。


来源:统计公报
以金融业为例。2018年西安金融业资金总量是21266.72亿元,增加值不到千亿,在几大国家中心城市中排名垫底,一季度的增速也要低于GDP。此外,互联网产业,也和杭州成都等地有不小差距,对写字楼的整体需求量自然难提上来。
当然西安写字楼空置,不意味着所有区域都遇冷。写字楼的市场冷热,不仅会因为城市等级而分化,还会因为区位、地段形成明确差别。
总体来看,西安的中心城区、高新区等商办氛围成熟的地段,写字楼会更加走俏;相对来说,曲江等外围的新兴开发区域,由于配套不够完善,空置率会更高一些。


来源:戴德梁行(注:2017年数据)
像高新区唐延路,聚集了接近整个西安接近半数的金融机构,其中包括六大国有银行中的三家省级机构,而整个高新区2025年的金融业目标增加值达到700亿。
高新区的经济总量,在开发区中位居第一,是曲江新区的6倍左右。可见,写字楼租售反映经济活力,大体上租金高、空置率低的地区,基本上是这座城市最值得投资的地段。
03
西安的商业地产还有未来吗
近一年多以来,西安成为人才引进政策的绝对赢家。人才引进来,理论上金融、互联网等高附加值的第三产业会迎来一波利好,相应的写字楼市场会出现升温。
那么,如何解释高达37.6%的空置率?或者换个问法,该不该看好西安的商业地产投资乃至经济状况?
和住房空置率一样,写字楼空置率过高,同样会形成泡沫。不过得注意,写字楼往往会存在时间和空间的暂时错位,看待高空置率得将视线拉长。
一方面,西安吸引的人才,以及相关的产业集聚,会有个比较长的转化利用过程。
所以不只西安,其他二线城市同样是超前建设,中心商务区、CBD高楼一个接一个落成,目的都是为未来向第三产业转型提供办公容量。
西安三产占比高,但金融、互联网产业还有很大空间。日前在丝博会上,几大互联网巨头的多个项目落地,这些巨头公司恰恰是写字楼市场的重要需求方,它们的到来,多少会降低整体空置率。
另一方面,写字楼的空置率和商业、交通等综合配套关系极其紧密。前面提到,西安的曲江区域去年涌现出多个甲级写字楼项目,和中心城区比,其租售市场的冷淡,是配套不够成熟的结果。
随着地铁、商圈的建设脚步加快,写字楼的办公优势会进一步凸显,相应的空置率也会有所下降。


来源:网络
另外不得不提的是,随着营商环境的改善,西安在过去一年,新登记市场主体数量突破了50万,增量和增速在十五个副省级城市中高居榜首。这些新登记的公司,尤其是金融、科创企业,对写字楼有着极大的需求。
以2018年上半年为例,新公司的办公需求,占写字楼市场的38%。这意味着西安只要保持势头,对空置写字楼的消化能力,或将比其他二线城市还要高。
而且西安总部经济政策力度空前,在企业引进上,重心一直在向优质第三产业倾斜。此前出台的金融业落户奖励政策,奖励额度最高达到6000万,比一线城市还要壕。
金融企业是写字楼市场的绝对主力,有企业落户,就会产生大量的租赁需求。所以综合来看,对眼下西安写字楼空置率高的现状,要提防,但无需唱衰。
市场主体不断增加,本身就是西安经济潜力的象征,它所引发的产业集聚,会在未来持续地释放,并反映到写字楼市场乃至整个商业地产层面。


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    Allen0818 发表于 2019-5-16 07:48 社区手机版 | 显示全部楼层
    农直市全国排名第二?
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    落叶归根的心 发表于 2019-5-16 08:03 | 显示全部楼层
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    托马森 发表于 2019-5-16 08:44 社区手机版 | 显示全部楼层
    Allen0818 发表于 2019-5-16 07:48
    农直市全国排名第二?

    进步了一位
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    一心不乱 发表于 2019-5-16 10:23 | 显示全部楼层
    西安写字楼总存量才260万啊?这是指没租出去的?还是总建成写字楼的面积?如果是后者,就只有东京都的2.23%,和品川区差不多(250万),哈哈哈哈。昆明总存量都有120万,杭州515万,成都600多。应该是前者,因为如果是后者,算上37%的空置率,西安写字楼总建筑面积就是700多万了,但是很明显西安写字楼建成面积不如成都多
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    托马森 发表于 2019-5-16 11:34 社区手机版 | 显示全部楼层
    一心不乱 发表于 2019-5-16 10:23
    西安写字楼总存量才260万啊?这是指没租出去的?还是总建成写字楼的面积?如果是后者,就只有东京都的2.23% ...

    不要开黄腔,总存量260万,空置率37%,说明这260万中有96万是空着的。西安本来就跟成都不是一个档次的,咋可能比成都多?
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    一心不乱 发表于 2019-5-16 12:45 | 显示全部楼层
    托马森 发表于 2019-5-16 11:34
    不要开黄腔,总存量260万,空置率37%,说明这260万中有96万是空着的。西安本来就跟成都不是一个档次的, ...

    开黄腔?五大行有时候的报告里面的“存量”就是指未消化量,只是说更多时候是指“总建成建筑面积”。所以要根据上下文的联系来看才知道,这篇文章来看的话,西安就是总存量260万。

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    醉酒飘香 发表于 2019-5-16 13:42 | 显示全部楼层
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    elory555 发表于 2019-5-16 15:52 社区手机版 | 显示全部楼层
    山寨是名副其实的ST农直,还是江边吊脚楼比较适合重庆的农直风~
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