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0 0 18598 来自 重庆市 2020-4-27 12:15 | 只看该作者

连荆州也撤回了。

4月22日晚间,荆州发布通知称,宣布停止执行此前发布的地产相关文件。

这份“救市”政策,从官网发布,到宣布停止执行,仅“存活”两天。

原因,根据荆州的解释,和省里面文件的部分条款内容不符。如下图,杠杆地产就不多说。

同样也是近日,2020年四川德阳购房补贴政策出台,住宅、商业、车位都有份。

在此之前,江西抚州、广西钦州、四川宜宾、四川南充等三四线城市,都搞了购房补贴等政策,基本都执行,并没有撤回。

为什么荆州“救市”政策迅速撤回,和青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市一样,见光死?

要知道,荆州可是湖北的,可是这次受病毒影响最严重省份的城市,有点“优待”都不行吗?

同时,德阳等城市搞购房补贴,似乎都安全、没问题。这又是什么信号?

01

湖北的城市也不能搞特殊,真谛到底是什么?

荆州此前的文件,杠杆地产认真看了,从多方面帮助购房者。

比如返还契税;个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元……

这些其实我觉得都还好。真正犯忌的是:

首次购买普通商品房的商业性个人住房贷款,首付比例不低于20%。对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品房,首付比例不低于30%。

这其实在鼓励加杠杆。比如首套,以前3倍杠杆,现在可以5倍杠杆。二套,以前2倍杠杆左右,现在3倍多杠杆。

调控说来说去,核心就3点:第一是限制你买,第二不准大幅加杠杆,第三限制你套现。

公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元,也算略微提高了杠杆,但和首付宽松比,明显杀伤力小很多。

其实,允许和鼓励购房者提高杠杆率,显然这是大忌。

赚钱的事,要效率高、回报非同一般,就得加杠杆。往往都是杠杆越高,回报越大。当然,也可能死得越快。

此前,在《撤回!驻马店、广州之后,青岛“故伎重演”,楼市放松有多难?》(4月14日)一文中,杠杆地产说,青岛之所以撤回,不仅仅是青岛自己的问题,主要是担心“示范”效应。

3月末开始,青岛准备搞消费季,自3月23日开始,上述松绑政策可以持续搞100天。

应该说,青岛挺有智慧的。我坚持“房住不炒”,只是这一百天,我为了响应复工复产、恢复经济,搞百日万店消费季活动。

其中,消费自然也包括房地产消费。

没毛病。

但是,问题来了。我们可以想,如果可以搞100天,100天后,是不是还可以延续?

如果青岛可以搞100天,其他城市是不是也可以搞100天?

假使这样,意味着调控实际被解构。

青岛的玩法,确实够聪明,但这个头不被允许开。

我们注意到,这2、3个月,稳楼市的政策,主要偏重B端,也就是为房企端减负、扩大融资途径等。

领导很明白,大房企多数可以活,现金流有保障,楼市崩不了。想买房的人,其实还不少。维持楼市稳定,就靠你们了。

只要政策维持松紧适度,不缺韭菜的。话糙理不糙,杆友一定要明白真谛。

02

再提“房住不炒”威力之猛,不可侥幸

前几天,一季度经济数据出来后,高级别会议通稿,在经济增长-6.8%的情况下,居然再提“房住不炒”。

很多人肯定震惊。也有的,故作镇定,认为起码不是最坏。

2020房地产到底能不能迎来好时光,其实定调了。杠杆地产一直认为地产很重要,但各位也要为中央想一想。

放出来这么多水,经济压力这么大,如果世道人心都在炒楼上,不仅仅是金融安全问题,经济彻底也被带歪了。谁还想去真心实意搞实业、搞经济?

另外,我的好基友杠杆游戏,在《超级信号!-6.8%后,中央再提“房住不炒”》(4月17日)一文中也分析得特别直接,“黑天鹅”之下,楼市往往不是核心问题所在。危机面前,首先应该是托底民生,而不是保娱乐、奢侈消费。膨胀了两波的房子,最属于奢侈消费。

虽然房子被认为是民生需求之一,但撇开其金融属性不谈,从消费层面来看,房子是所有人消费中最奢侈的消费品。

这个消费品,有能力的要让大家买,比如刚需,比如隔一段地方争取一下,释放点善意。等小热度有了,再收一下。

前年的时候,杠杆地产曾总结说,这叫小波段调控,引诱你入局托市。

然后我们回顾,2018年至今,各地的新房均价、二手房均价,有大变动吗?很多城市,二手房挂牌量大增,二手房价格甚至不如最高峰时。

其实这就对了。

有人买,交易不真冷,隔一段还诱惑你一下。

然后你懂的,中央屡次重提“房住不炒”。近期经济要火力全开去搞稳定,“六保”,资金放出去那么多,不能乱跑啊,所以楼市调控坚决继续。

这个时候,管你大城市也好,还是湖北的二级城市也好,都不能撞枪口。

有些话、有些事,悄悄做一点,还是可以。但杠杆地产要说,尺度得拿捏好。限购、限售、限杠杆,这几件事,特别要当心,不要过头。

03

荆州、德阳等三四线城市的楼市压力,也应该尊重,因城施策

最后杠杆地产想为三四线城市,包括一些县级城市说句公道话。无论经济,还是楼市,很多中小城市确实有困难。

该适度放松的,也应给人家一点空间。

我举几个数据,先说荆州。

荆州市住建局数据显示,荆州市本级城区2019年,新建商品房销售20662套,销售面积223.87万平方米,同比-16.98%;其中,新建商品住房销售17584套,销售面积199.49万平方米,同比-16.39%。

而2019年,全国商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%。住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。

这样一看,荆州2019年已经很惨了。

接着看2020年一季度。还是说荆州市本级城区,新建商品房销售1404套,销售面积15.97万平方米,同比-66.46%;其中,新建商品住房销售1200套,销售面积13.91万平方米,同比-66.63%。

湖北各地情况都是类似,你说不适度给点阳光行么?

我们看全国,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中,住宅销售面积下降25.9%。

无论看2019年,还是看2020年一季度,荆州等城市房地产行情都太差了。

接着看库存,截至2020年3月末,荆州市本级城区已批准预售尚未售出的商品住房18702套,面积191.46万平方米。

而2019年12月末时,这一数据分别为18070套,面积184.04万平方米。

因为销售不景气,库存持续在增加。

接着杠杆地产再简单罗列一组德阳的数据。该市统计局披露,2020年一季度,房地产开发投资同比增长26.1%,比1-2月(-35.3%)回升61.4个百分点。商品房销售面积94.1万平方米,同比下降6.6%。

和全国比,德阳很不错。

我们接着看2019年,该市房地产开发投资比上年增长12.2%;商品房销售面积467.5万平方米,增长25.7%。

德阳的地产数据可以说很不错。但问题也就在这里,2019年投资增速不错,销售增量也非常高。

那么2019年能踩急刹车吗?如果真踩下去,房企的大笔投资,什么时候回款?房企也回款出现问题,接着谁买地?

从绝对价格上说,荆州也好,德阳也罢,都不算很高,和当地经济社会发展程度没有很脱节。

而房地产对这类城市的重要性,不言而喻。所以,德阳等城市补贴买房,也就可以理解了,要维持行情,不能硬着陆。

所谓因城施策,杠杆地产是赞同的。只要不“炒”,保持基本稳定,适度的一些举措,应该给地方一些空间。

大家都不容易。

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