连荆州也撤回了。

4月22日晚间，荆州发布通知称，宣布停止执行此前发布的地产相关文件。

这份“救市”政策，从官网发布，到宣布停止执行，仅“存活”两天。

原因，根据荆州的解释，和省里面文件的部分条款内容不符。如下图，杠杆地产就不多说。

同样也是近日，2020年四川德阳购房补贴政策出台，住宅、商业、车位都有份。

在此之前，江西抚州、广西钦州、四川宜宾、四川南充等三四线城市，都搞了购房补贴等政策，基本都执行，并没有撤回。

为什么荆州“救市”政策迅速撤回，和青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市一样，见光死？

要知道，荆州可是湖北的，可是这次受病毒影响最严重省份的城市，有点“优待”都不行吗？

同时，德阳等城市搞购房补贴，似乎都安全、没问题。这又是什么信号？

01

湖北的城市也不能搞特殊，真谛到底是什么？

荆州此前的文件，杠杆地产认真看了，从多方面帮助购房者。

比如返还契税；个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元……

这些其实我觉得都还好。真正犯忌的是：

首次购买普通商品房的商业性个人住房贷款，首付比例不低于20%。对拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品房，首付比例不低于30%。

这其实在鼓励加杠杆。比如首套，以前3倍杠杆，现在可以5倍杠杆。二套，以前2倍杠杆左右，现在3倍多杠杆。

调控说来说去，核心就3点：第一是限制你买，第二不准大幅加杠杆，第三限制你套现。

公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元，也算略微提高了杠杆，但和首付宽松比，明显杀伤力小很多。

其实，允许和鼓励购房者提高杠杆率，显然这是大忌。

赚钱的事，要效率高、回报非同一般，就得加杠杆。往往都是杠杆越高，回报越大。当然，也可能死得越快。

此前，在《撤回！驻马店、广州之后，青岛“故伎重演”，楼市放松有多难？》（4月14日）一文中，杠杆地产说，青岛之所以撤回，不仅仅是青岛自己的问题，主要是担心“示范”效应。

3月末开始，青岛准备搞消费季，自3月23日开始，上述松绑政策可以持续搞100天。

应该说，青岛挺有智慧的。我坚持“房住不炒”，只是这一百天，我为了响应复工复产、恢复经济，搞百日万店消费季活动。

其中，消费自然也包括房地产消费。

没毛病。

但是，问题来了。我们可以想，如果可以搞100天，100天后，是不是还可以延续？

如果青岛可以搞100天，其他城市是不是也可以搞100天？

假使这样，意味着调控实际被解构。

青岛的玩法，确实够聪明，但这个头不被允许开。

我们注意到，这2、3个月，稳楼市的政策，主要偏重B端，也就是为房企端减负、扩大融资途径等。

领导很明白，大房企多数可以活，现金流有保障，楼市崩不了。想买房的人，其实还不少。维持楼市稳定，就靠你们了。

只要政策维持松紧适度，不缺韭菜的。话糙理不糙，杆友一定要明白真谛。

02

再提“房住不炒”威力之猛，不可侥幸

前几天，一季度经济数据出来后，高级别会议通稿，在经济增长-6.8%的情况下，居然再提“房住不炒”。

很多人肯定震惊。也有的，故作镇定，认为起码不是最坏。

2020房地产到底能不能迎来好时光，其实定调了。杠杆地产一直认为地产很重要，但各位也要为中央想一想。

放出来这么多水，经济压力这么大，如果世道人心都在炒楼上，不仅仅是金融安全问题，经济彻底也被带歪了。谁还想去真心实意搞实业、搞经济？

另外，我的好基友杠杆游戏，在《超级信号！-6.8%后，中央再提“房住不炒”》（4月17日）一文中也分析得特别直接，“黑天鹅”之下，楼市往往不是核心问题所在。危机面前，首先应该是托底民生，而不是保娱乐、奢侈消费。膨胀了两波的房子，最属于奢侈消费。

虽然房子被认为是民生需求之一，但撇开其金融属性不谈，从消费层面来看，房子是所有人消费中最奢侈的消费品。

这个消费品，有能力的要让大家买，比如刚需，比如隔一段地方争取一下，释放点善意。等小热度有了，再收一下。

前年的时候，杠杆地产曾总结说，这叫小波段调控，引诱你入局托市。

然后我们回顾，2018年至今，各地的新房均价、二手房均价，有大变动吗？很多城市，二手房挂牌量大增，二手房价格甚至不如最高峰时。

其实这就对了。

有人买，交易不真冷，隔一段还诱惑你一下。

然后你懂的，中央屡次重提“房住不炒”。近期经济要火力全开去搞稳定，“六保”，资金放出去那么多，不能乱跑啊，所以楼市调控坚决继续。

这个时候，管你大城市也好，还是湖北的二级城市也好，都不能撞枪口。

有些话、有些事，悄悄做一点，还是可以。但杠杆地产要说，尺度得拿捏好。限购、限售、限杠杆，这几件事，特别要当心，不要过头。

03

荆州、德阳等三四线城市的楼市压力，也应该尊重，因城施策

最后杠杆地产想为三四线城市，包括一些县级城市说句公道话。无论经济，还是楼市，很多中小城市确实有困难。

该适度放松的，也应给人家一点空间。

我举几个数据，先说荆州。

荆州市住建局数据显示，荆州市本级城区2019年，新建商品房销售20662套，销售面积223.87万平方米，同比-16.98%；其中，新建商品住房销售17584套，销售面积199.49万平方米，同比-16.39%。

而2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。

这样一看，荆州2019年已经很惨了。

接着看2020年一季度。还是说荆州市本级城区，新建商品房销售1404套，销售面积15.97万平方米，同比-66.46%；其中，新建商品住房销售1200套，销售面积13.91万平方米，同比-66.63%。

湖北各地情况都是类似，你说不适度给点阳光行么？

我们看全国，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9%。

无论看2019年，还是看2020年一季度，荆州等城市房地产行情都太差了。

接着看库存，截至2020年3月末，荆州市本级城区已批准预售尚未售出的商品住房18702套，面积191.46万平方米。

而2019年12月末时，这一数据分别为18070套，面积184.04万平方米。

因为销售不景气，库存持续在增加。

接着杠杆地产再简单罗列一组德阳的数据。该市统计局披露，2020年一季度，房地产开发投资同比增长26.1%，比1-2月（-35.3%）回升61.4个百分点。商品房销售面积94.1万平方米，同比下降6.6%。

和全国比，德阳很不错。

我们接着看2019年，该市房地产开发投资比上年增长12.2%；商品房销售面积467.5万平方米，增长25.7%。

德阳的地产数据可以说很不错。但问题也就在这里，2019年投资增速不错，销售增量也非常高。

那么2019年能踩急刹车吗？如果真踩下去，房企的大笔投资，什么时候回款？房企也回款出现问题，接着谁买地？

从绝对价格上说，荆州也好，德阳也罢，都不算很高，和当地经济社会发展程度没有很脱节。

而房地产对这类城市的重要性，不言而喻。所以，德阳等城市补贴买房，也就可以理解了，要维持行情，不能硬着陆。

所谓因城施策，杠杆地产是赞同的。只要不“炒”，保持基本稳定，适度的一些举措，应该给地方一些空间。

大家都不容易。

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