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文丨西部菌 靴子落地，西安终于放出大招。 6月20日，西安房管局发布文件，亮出最新的房地产调控政策。主要内容为三点： 一、从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）。二、非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。三、将临潼区纳入住房限购范围，严格执行我市住房限购政策。 新政落地，意味着过去两年，西安“落户即可买房”的模式被终结。取而代之的，是必须落户满1年才能买房。 非西安户籍要获得购买资格，则至少要有5年以上的社保证明。这比之前的2年限制，门槛加高不少。 这一调控加码力度，对比全国主要城市，都不算小了。但却是一记被事先张扬的大招。 重拳之下，西安楼市及人口“西引力”到底何去何从？西安之后，下一个扣动扳机的是谁？ 01 西安楼市到底有多火 作为网红城市的西安，过去几年各方面都很火，自然也包括房价。不夸张的说，要盘点过去几年全国房价走势和楼市调控历程，西安注定是一个绕不开的代表性城市。 这几天一个被广泛引用的数据是，西安房价已经连续39个月上涨。6月18日，国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，西安新建商品住宅继续以2%的涨幅领跑全国。 事实上，今年3月，西安新建商品住宅销售同比涨幅24.4%，同样居全国第一。另据克而瑞调查，西安今年第一季度地价涨幅亦以147%居全国第一。 时间再往前推，西安早在去年上半年就被住建部约谈。而据胡润《2018年度全球房价指数》，西安2018年全年房价涨幅全球第3。 去年底至今，西安房价已连续六个月同比涨幅全国第一，也多次传闻将被约谈、预警。所以，上个月，苏州推出调控大招后，西安更是成了瞩目的焦点。 如果论房价绝对值，西安房价在全国主要城市的排位中是低于其GDP排位的。据中国房地产协会发布的数据，2019年3月全国341个城市房价排名，西安以15029元/平米排名全国第31位。 但西安房价的上涨势头却堪称凶猛，这从近两年西安市民的反馈中也可见一斑。 此外，西部菌此前分析过，房价的过快上涨，也对西安其它方面的发展造成一定的影响。 今年一季度，西安社消增长放缓，全市实现社会消费品零售总额1174.92亿元，同比增长5.6%，比上年同期回落5.5个百分点。房价因素不可忽视。 综合来看，居高不下的西安楼市需要降温，既是上级调控的要求，也是当前西安自身发展所必须平衡好的关键一环。 02 最严调控，重创西安“抢人”优势? 众所周知，近几年西安楼市的火爆，一个最直接的原因便是推出在全国都称得上是最宽松的落户政策。 去年西安吸引近40万人口落户，总量仅次于深圳、广州，这为楼市持续升温提供了根本动力。 来源：第一财经 在很大程度上说，这次调控“火力”最大的一点，也正是瞄准了“落户即可买房”的模式。 从楼市看，新落户和非户籍购房门槛双双提高，意味着购房主力消费被抑制，楼市的暂时降温是必然的。 但降温幅度到底有多大，还不好说。毕竟，西安这几年从基础设施如地铁建设到新区开发、大项目落地，各方面都还在继续推进，综合效应还未完全体现。这对楼市依然有一个足够的托底力量。 这轮调控发生在全面放开落户限制的大背景下，由此带来的对西安“抢人”的影响，或许才是最大的。 过去在差不多的落户门槛下，西安落户即可拿到“房票”的优势，其实是西安“抢人”的一个重要砝码。楼市调控生效后，意味着这一优势相对被削弱，人口吸引力恐打折扣。 当然，如果单看户籍人口可能影响未必很大。毕竟在非户籍买房门槛从2年调高到5年后，原有常住人口中的非户籍人口或将有更强的落户动力。 按照此前西安提出的三步走规划，西安到2020年，户籍人口要超过1200万，常住人口超过1500万。而截至去年底，西安户籍人口尚不到一千万，常住人口也只刚突破千万。 在遭遇各主要城市落户门槛逐步拉平和楼市调控加码的双重影响下，西安要实现上述目标，难度进一步加大。当然，如果有区域调整另说。 此番调控后，西安会不会进一步下调落户门槛，甚至向“零门槛”落户的石家庄看齐，留下不小的想象空间。 03 重庆、成都、贵阳、南宁，谁是下一个？ “房住不炒”之下，每一座城市的调控出手，都是一次警示和“现身说法”。备受“期待”的西安出手后，下一个到底是哪一个城市？ 根据5月份70个大中城市房价数据，环比涨幅前十的城市分别为：西安、重庆、大理、洛阳、大连。 来源：楼市解析 其中，除西安外，大理在3月、4月的涨幅也处于全国前列。不过大理本身体量较小，即便调控的影响也不会很大。 从5月数据看，重庆的涨幅仅次于西安，要值得注意了。这不只是因为其5月涨幅上升，更因为上个月底，重庆出台了新的落户政策。 根据落户新政，专科以上或取得初级以上职称即可在重庆落户，且不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制，直系亲属还可以随迁。 如此低的落户门槛，放在当前房价涨幅和调控都相对温和的重庆，其对楼市的“刺激”作用或不可低估。 另一个目前备受关注的城市是成都。 自去年5月，史上最严楼市调控新政推出后，成都新房、二手房市场都有明显降温。今年以来的一、二手房数据也表现得中规中矩。但最近有几个值得关注的事件。 一是，上个月底，成都市住建局对多家房企及中介机构进行了查处。 包括富力熊猫城项目开发有限公司、成都德商达置业有限公司、成都大唐房屋中介有限公司、四川响亮房地产经纪有限公司等房产企业、中介，以及“富力中心”、“德商·御府天骄”等项目被点名。 二是，进入6月，成都再次连续上演万人摇号抢房现象。华润悦玺、仁恒滨河湾等楼盘，因开盘价与周边二手房价格倒挂，摇号场面异常火爆。另外，此前还传出多个项目的土拍价格创造新高。 经历一年多的调控，目前成都楼市有局部回暖的迹象，但立即接棒西安的可能性估计不大，毕竟市场整体波动小。 上个月，住建部还对佛山、苏州、大连、南宁等城市作出了预警提示。而大连5月的环比涨幅仍居全国第五。 这几个城市中，苏州已推出了调控政策，其余三个城市目前还没有动静。西安之后的下一城，很有可能就在这几个城市中诞生。 如佛山受惠于粤港澳大湾区的红利，以及受益于广、深的挤出效应，房价潜力不可低估；南宁目前也在实施强首府战略，前景看涨。 西安的靴子终于落地，并且“一步到位”，足见“房住不炒”的原则并没有任何放松。有过热迹象的城市，都得小心了。 |
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