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0 0 4346 来自 四川省成都市 2019-6-21 12:52 | 显示全部楼层


文丨西部菌
靴子落地,西安终于放出大招。

6月20日,西安房管局发布文件,亮出最新的房地产调控政策。主要内容为三点:
一、从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。二、非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。三、将临潼区纳入住房限购范围,严格执行我市住房限购政策。
新政落地,意味着过去两年,西安“落户即可买房”的模式被终结。取而代之的,是必须落户满1年才能买房。
非西安户籍要获得购买资格,则至少要有5年以上的社保证明。这比之前的2年限制,门槛加高不少。
这一调控加码力度,对比全国主要城市,都不算小了。但却是一记被事先张扬的大招。
重拳之下,西安楼市及人口“西引力”到底何去何从?西安之后,下一个扣动扳机的是谁?
01
西安楼市到底有多火
作为网红城市的西安,过去几年各方面都很火,自然也包括房价。不夸张的说,要盘点过去几年全国房价走势和楼市调控历程,西安注定是一个绕不开的代表性城市。
这几天一个被广泛引用的数据是,西安房价已经连续39个月上涨。6月18日,国家统计局公布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,西安新建商品住宅继续以2%的涨幅领跑全国。


事实上,今年3月,西安新建商品住宅销售同比涨幅24.4%,同样居全国第一。另据克而瑞调查,西安今年第一季度地价涨幅亦以147%居全国第一。
时间再往前推,西安早在去年上半年就被住建部约谈。而据胡润《2018年度全球房价指数》,西安2018年全年房价涨幅全球第3。
去年底至今,西安房价已连续六个月同比涨幅全国第一,也多次传闻将被约谈、预警。所以,上个月,苏州推出调控大招后,西安更是成了瞩目的焦点。
如果论房价绝对值,西安房价在全国主要城市的排位中是低于其GDP排位的。据中国房地产协会发布的数据,2019年3月全国341个城市房价排名,西安以15029元/平米排名全国第31位。
但西安房价的上涨势头却堪称凶猛,这从近两年西安市民的反馈中也可见一斑。


此外,西部菌此前分析过,房价的过快上涨,也对西安其它方面的发展造成一定的影响。
今年一季度,西安社消增长放缓,全市实现社会消费品零售总额1174.92亿元,同比增长5.6%,比上年同期回落5.5个百分点。房价因素不可忽视。
综合来看,居高不下的西安楼市需要降温,既是上级调控的要求,也是当前西安自身发展所必须平衡好的关键一环。
02
最严调控,重创西安“抢人”优势?
众所周知,近几年西安楼市的火爆,一个最直接的原因便是推出在全国都称得上是最宽松的落户政策。
去年西安吸引近40万人口落户,总量仅次于深圳、广州,这为楼市持续升温提供了根本动力。

来源:第一财经


在很大程度上说,这次调控“火力”最大的一点,也正是瞄准了“落户即可买房”的模式。
从楼市看,新落户和非户籍购房门槛双双提高,意味着购房主力消费被抑制,楼市的暂时降温是必然的。
但降温幅度到底有多大,还不好说。毕竟,西安这几年从基础设施如地铁建设到新区开发、大项目落地,各方面都还在继续推进,综合效应还未完全体现。这对楼市依然有一个足够的托底力量。
这轮调控发生在全面放开落户限制的大背景下,由此带来的对西安“抢人”的影响,或许才是最大的。
过去在差不多的落户门槛下,西安落户即可拿到“房票”的优势,其实是西安“抢人”的一个重要砝码。楼市调控生效后,意味着这一优势相对被削弱,人口吸引力恐打折扣。
当然,如果单看户籍人口可能影响未必很大。毕竟在非户籍买房门槛从2年调高到5年后,原有常住人口中的非户籍人口或将有更强的落户动力。
按照此前西安提出的三步走规划,西安到2020年,户籍人口要超过1200万,常住人口超过1500万。而截至去年底,西安户籍人口尚不到一千万,常住人口也只刚突破千万。
在遭遇各主要城市落户门槛逐步拉平和楼市调控加码的双重影响下,西安要实现上述目标,难度进一步加大。当然,如果有区域调整另说。
此番调控后,西安会不会进一步下调落户门槛,甚至向“零门槛”落户的石家庄看齐,留下不小的想象空间。
03
重庆、成都、贵阳、南宁,谁是下一个?
“房住不炒”之下,每一座城市的调控出手,都是一次警示和“现身说法”。备受“期待”的西安出手后,下一个到底是哪一个城市?
根据5月份70个大中城市房价数据,环比涨幅前十的城市分别为:西安、重庆、大理、洛阳、大连。

来源:楼市解析


其中,除西安外,大理在3月、4月的涨幅也处于全国前列。不过大理本身体量较小,即便调控的影响也不会很大。
从5月数据看,重庆的涨幅仅次于西安,要值得注意了。这不只是因为其5月涨幅上升,更因为上个月底,重庆出台了新的落户政策。
根据落户新政,专科以上或取得初级以上职称即可在重庆落户,且不受在渝务工、就业年限和缴纳社保年限的限制,直系亲属还可以随迁。
如此低的落户门槛,放在当前房价涨幅和调控都相对温和的重庆,其对楼市的“刺激”作用或不可低估。
另一个目前备受关注的城市是成都。
自去年5月,史上最严楼市调控新政推出后,成都新房、二手房市场都有明显降温。今年以来的一、二手房数据也表现得中规中矩。但最近有几个值得关注的事件。
一是,上个月底,成都市住建局对多家房企及中介机构进行了查处。
包括富力熊猫城项目开发有限公司、成都德商达置业有限公司、成都大唐房屋中介有限公司、四川响亮房地产经纪有限公司等房产企业、中介,以及“富力中心”、“德商·御府天骄”等项目被点名。
二是,进入6月,成都再次连续上演万人摇号抢房现象。华润悦玺、仁恒滨河湾等楼盘,因开盘价与周边二手房价格倒挂,摇号场面异常火爆。另外,此前还传出多个项目的土拍价格创造新高。
经历一年多的调控,目前成都楼市有局部回暖的迹象,但立即接棒西安的可能性估计不大,毕竟市场整体波动小。
上个月,住建部还对佛山、苏州、大连、南宁等城市作出了预警提示。而大连5月的环比涨幅仍居全国第五。
这几个城市中,苏州已推出了调控政策,其余三个城市目前还没有动静。西安之后的下一城,很有可能就在这几个城市中诞生。
如佛山受惠于粤港澳大湾区的红利,以及受益于广、深的挤出效应,房价潜力不可低估;南宁目前也在实施强首府战略,前景看涨。
西安的靴子终于落地,并且“一步到位”,足见“房住不炒”的原则并没有任何放松。有过热迹象的城市,都得小心了。

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