在地产圈内，一直存在一个共识，到2020年之后，房企规模加速扩张将接近尾声。随着行业集中度的进一步提升，中小房企的生存空间将进一步被挤压。

赶在行业的红利末期，有房企却吹响了向“千亿俱乐部”挺进的冲锋号。今年3月，成都房企圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，正式建立全国区域化平台发展架构，要“上规模、冲千亿”。

圣桦集团成立于2012年，目前多布局在河南周口、濮阳，安徽亳州、湖南株洲等三四线甚至五线城市。当棚改落幕、三四线城市房地产市场趋向降温，这家2019年销售额仅为161.5亿的房企，通往千亿目标的路径在哪？

创业和挖角，蓝光旧将“另起炉灶”

关于圣桦集团的成立，外界有着“创业”和“挖角”的两个版本，但主角都是蓝光集团前总裁季斌。

2011年中，季斌辞任蓝光集团总裁，同期离职的还有时任蓝光集团总经理助理的潘锐，但与潘锐随后转身去了同城房企蓝润地产不同，季斌开始自起炉灶，于2012年7月创立四川圣桦集团。

圣桦集团的多个重要职位均由“蓝光旧将”坐镇，其董事长蒋琳媛曾任蓝光总裁助理、蓝光嘉宝董事长兼总裁，而总裁邓翠祥曾任蓝光工程管理中心负责人，资阳公司总经理马翊萱亦曾在蓝光营销条线任职。

一名不愿具名的知情人士对时代财经透露，圣桦集团为蓝光几位离职高管创建，有些还是蓝光的元老级人物，比如马翊萱曾在蓝光工作多年。“季斌从蓝光总裁之位上离职时，一帮同事一起集资并找了一些风投，从成都周边的小城市开始，在三四线城市拿地做开发。”

“他们的产品和快周转模式还是可以的，但是现在三四线及更小的城市遇到周期性的问题，所以从近两年销售数据看，圣桦集团的规模并不大，但管理层对未来还比较有信心。”上述知情人士称。

不过，亦有消息称，圣桦集团早在2003年便开始介入房地产开发领域。2011年，出身于政界的圣桦集团董事长韩志刚从蓝光挖来大将季斌，并对其委以全面管理地产板块业务的重任。

天眼查信息显示，韩志刚名下多家公司，其中不乏金融机构和投资公司，如雅安雨城惠民村镇银行、蓬安县农村信用合作联社、南充市高坪区农村信用合作联社、四川明峰投资有限责任公司等。

在珠海圣信水星股权投资基金管理有限公司中，韩志刚和季斌出现交集，分别担任该公司董事和董事长，季斌同时为该公司法人。该公司2015年成立，目前已注销。

百强成色不足，冲千亿路在何方？

在关于圣桦集团的公开报道中，韩志刚的“存在感”并不强。圣桦集团官网上的“大事记”显示，圣桦集团起步于2012年，成立之后便迅速拿下三宗大体量地块，是年8月拿下四川省南部县优质地块，9月拿下成都市大邑县150亩土地，10月在河南开封拿下千亩土地，这些地块分别被开发为圣桦时代广场、大邑圣桦城、开封圣桦城。

而与蓝光起步时以商业地产为主类似，圣桦也曾提出“100座圣桦城，100座SHOPPING MALL”的“百城百MALL”规划，战略打法酷似万达，希望商住双轮驱动。不过，它瞄准的是三四线城市，相继进入四川营山县、资阳，陕西汉中、河南商丘、云南昭通等地。

2019年初，圣桦集团第一次跻身中指院发布的“2019中国房地产百强企业”榜单中。在这之前，其以171亿销售额进入中指院《2018中国房地产销售额百亿企业名单》，居该榜单第131位。2019年，其以161.3亿销售额，居该榜单第132位。

不过，圣桦集团“百亿房企”的成色或要打个问号，在克而瑞相关榜单上并未见其踪影。克而瑞2018年、2019年《中国房地产企业销售额排行榜》上，TOP200的权益销售额门槛分别为51亿、58.5亿，而圣桦集团并不在榜。

不止是克而瑞榜单，圣桦集团还缺席亿瀚智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，该榜单以全口径销售额为统计依据，2018年度TOP200的入围门槛是28.5亿。

在过去一轮发展周期中，多家中小房企实现了江湖地位的跃升。尤其在三四线布局的房企，借助棚改的东风，走出让人侧目的势头。如今，棚改渐渐落幕，三四线城市的地产狂欢落下帷幕，多布局在三四线的圣桦集团喊出千亿目标，机会和路径恐怕都要打个问号。

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，现阶段中小房企冲规模已经比较艰难了。“2016年左右的这一轮楼市大行情，属于爆发式的增长，虽然成就了多家房企的千亿梦想，但也已消耗了很多的楼市购买力。尤其今年再叠加疫情因素，楼市成交量和成交额很难再有大幅度的增长。”

同策咨询研究总监宋红卫亦认为，目前房地产行业市场集中度越来越高，千亿房企份额基本达到30%，在十年不到时间里增长了2倍。头部房企在资金实力、企业信用、抗风险能力等各方面都有绝对优势，非中小房企能抗衡。加上房地产调控常态化，中小房企面临的形势不容乐观。

或许是战略碰壁，圣桦集团“百城百MALL”的计划鲜少再被提及。2019年，其进行战略转型，称要打造集智慧生活社区、健康养老公寓、主题商业中心、运动主题公园、教育资源“五位一体”的“CHD中央幸福区”。而为何做出战略变化，圣桦集团拒绝了时代财经的采访。

黑马的掣肘，维权屡屡上演

宋红卫认为，不可否认眼下还有地产“黑马”跑出，但这需要房企能精准研判城市布局、踩准市场周期，高周转、把资金利用到极致。除了要有融资渠道，还要有投资、研究、销售等各个端口的专业人才支持。

进入三四线城市进行“大盘造城”是圣桦集团开发的特征，这种模式对房企的资金链是个巨大的考验，对成立8年的圣桦集团亦是如此。由于未上市，且缺乏规模背书，高成本的信托资金是圣桦的重要融资渠道。

这在不少项目公司的股权结构中可见一斑。今年4月6日，圣桦集团子公司开封圣桦置业出售周口圣瑞置业25%股权，引入“金主”五矿信托。周口圣瑞置业成立于今年初，出售股权后数日，拿下周口圣桦名城旁边一宗近94亩土地。

而据地产密探报道，圣桦集团汉中项目也离不开五矿信托的支持。2018年8月份，“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立，总规模1.434亿元，期限12个月。2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。

除了以来高成本的信托融资，屡屡发生的维权事件也折射这家年轻的房企在管控和产品力上的不足。今年，开封圣桦城三期被曝多次延期交房，且房屋出现墙面空鼓、楼板漏水等多处质量问题，销售时宣传的学校配套亦未兑现。

圣桦集团称延期交付系疫情影响了工程进度，属于不可抗力因素。对于房屋质量问题，则分别给出及时维修、交房结束后三个月内进行改造、高层顶楼给予相关业主每户三万元装修补贴等整改承诺，但并未获得业主认可。7月30日交房当日，一千多户业主仅有一百多户收房。

疫情改变了多个行业的生存逻辑，也加剧了生存难度。据人民法院公告网显示，今年以来，地产类破产文书信息达299条。市场留给中小房企的时间和空间并不是很多，规模跃升的机会也日渐被挤压，而关于千亿之路怎么走，圣桦集团亦拒绝回应。

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