文丨西部菌

四川民企五百强龙头新希望集团，旗下的地产公司日前公布了2019年的业绩数据。

报告显示，新希望地产去年实现业务收入182.58亿元，同比增加19.78%。其中，房产销售收入171.57亿元，同比增长了19.8%。

同时，期内毛利率27.44%，利润总额31.28亿元，同比增加10.33%；归属母公司股东净利润15.79亿元，同比下降13.19%。

新希望地产的营收、销售增长，放在诸多房企中，谈不上太亮眼。不过这份稳健的成绩单掩盖不了的事实是，它的扩张速度，是快到被各路媒体用“激进”来形容的。

事实上，就在前两天，去年年底刚进入佛山的新希望地产，力压万科、正荣、金地、保利等16家房企，以23.6亿元的价格，拿下了佛山史上第二高楼面价地块。

放眼过去一两年，如此高价拿地，只是新希望地产的基本操作而已。它也显示出，新希望地产快速规模化扩张的野心。

问题是，房地产市场的下行周期，是否足以能支撑起这份野心？

01

提到“新希望”，不少人想到的可能是那个农牧企业，饲料品牌。其实它的地产业务，早在1998年就开启了，至今已经有20多年，历史和恒大、华夏幸福相差无几。

不过新希望地产的存在感，似乎没有其他地产品牌那么强。这是因为，一方面新希望的主业知名度太高，另一方面，新希望地产业务的布局范围比较有限。

比如到目前为止，新希望地产只在全国14个城市有项目。苏州、杭州、南京、天津，包括刚刚拿地的佛山，都是最近几年才进入。就算是和四川毗邻的重庆，也是2018年才进入。

克而瑞的数据显示，直到2015年，新希望地产的销售额都没有突破百亿。地产业务的缓慢进展，按刘永好的说法，是因为新希望是“农业和食品为主的企业”，做地产是“被地产”。

这也导致，新希望地产和同期成立的恒大等地产企业，规模迅速拉大。

为了抢夺最后的红利，有声音称，新希望地产去年定下了“三年冲千亿”的目标。这一说法虽然被否认，但它在地产业务上不断加码，已经是公认的事实。

比如2019年全年，新希望地产的销售额就达到735.9亿，距离千亿大关越来越近，相对于前一年的316.63亿，同比增长了132%左右。另外，近6年的复合增长，超过60%。

在快速的规模化之下，2019年新希望地产成功挺进销售榜的50强。虽然和头部企业相比依然差距甚远，但如此快速的扩张速度，绝对是今非昔比了。

02

地产业务进行了22年，但在“只看新一线和强二线城市”，且每年最多新进1-3个城市的扩张逻辑下，新希望地产目前只进驻了14个城市。哪怕是四川，都没有在成都之外布局。

从这一点来看，它是相当审慎的。不过一旦目标锁定，新希望地产进入新一线和强二线城市的过程，却是有些激进的，那就是高溢价密集拿地。

比如去年3月，新希望地产就力压金茂、龙湖等，花费53.2亿在南京拿地，首次杀入南京市场。两个月后的大连，新希望再次以12.46亿、49%溢价率，PK掉多个房企成功拿地。

而今年年初，在销售额首破200亿的杭州等城市，新希望地产更是在16天连下4宗地块。

中指研究院的数据显示，2019年全年，新希望地产的拿地金额达到319亿元，接近半年的销售额，同比增长高达115.5%，在房企中排名第28，远远高于其销售排名。

新希望的相关人士表示，“即使投资部门汇报超100块土地，公司也才会谨慎地拍下其中1块”。选址上的谨慎，和拿地过程的激进，反映的还是对某个城市的投资信心和决心。

另一方面，新一线和强二线城市本身就竞争激烈，在避开三四线下沉市场的前提下，正是凭借着高价密集的拿地，新希望地产才在重点城市站稳脚跟。

只是，在快速规模化的同时，新希望地产拿地的溢价率，动辄飙升到40%以上。要知道2019年全国300个城市的平均溢价率，才13%而已。

这就是在地产市场下行，房企普遍收缩战线、谨慎拿地的前提下，逆市场周期的代价。

03

2019年，新希望地产在销售额快速增长，向千亿房企挺进时，营收、利率的表现，跟它的扩张速度，其实是有些不匹配的，像归母净利润甚至出现了下滑。

这一方面是因为，房地产进入存量时代，利润空间不断压缩。而更核心的原因，也还是新希望地产在拿地上的高成本，摊薄了利润。

换句话说，新一线而强二线城市的购买力，让它可以做到足够的销售规模，但土地溢价大大抬高了楼面价，加上激烈的市场竞争，导致规模上去了，但营收、利润没有同步提升。

另一方面，高价拿地所代表的扩张战略，也给新希望地产带来了很多快速规模化的房企面临的共同问题——债务压力。

2019年新希望地产的净负债率74.57%，同比下降12.09%。资产负债率为76.6%，而此前三年分别为79.37%、79.54%、76.62%。总体来看，在逐渐下降，且低于80%的行业平均线。

不过得看到，随着近几年快速切入一些城市，新希望的负债总额逐渐提升。

其中2016年到2018年三年时间就翻了一番，从137.95亿增长到262.66亿。2019年则增加到321.25亿。

此外，由于业务扩张，高价囤地，新希望地产经营活动产生的现金流净额，不仅连续几年为负，且不断下探。2016年为-5.37亿元，2018年则为-23.94亿元。

虽然背靠新希望集团的地产公司，有着便利的融资渠道，融资成本在诸多房企中，也是处于较低水平。不过面对地产市场收紧的大环境，债务压力仍然不可小觑。

04

就在前两天，新希望集团和四川签署合作协议，计划三年内在四川投资500亿元。作为四川的第一大民企，新希望的影响力可见一斑。

而它旗下的地产业务，虽然已经逐渐独立化运作，并且有单独上市的传闻，但不管是哪一种形态，地产业务的稳定连续增长，都有助于川派房企做大做强，会利好成都，利好四川。

杭州、南宁、佛山密集高价出手，新希望的野心有多大
从“被地产”到主动扩张，给自己定下千亿目标，在市场上频频高价拿地，说到底，也是因为房地产能提供很多行业不具备的增长来源。

而对新希望地产来说，在错过了前些年的风口，被恒大、华夏幸福、正荣等同期成立的地产公司甩在后面后，溢价拿地，的确是为数不多的快速规模化路径之一了。

但要提醒的是，其一，房地产市场有其周期性，存量时代的下行趋势很难改变；其二，整个调控力度在不断加强，地王逐渐减少，高价囤地的风险在提高，而利润在降低。

在这种前提下，新希望地产想要持续增长，的确要减少一些激进的色彩，即便选中的那些城市有楼市长期向好的预期。

谨慎一点，稳健一点，新希望地产的千亿之路，才能走得更稳。

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