文丨西部菌

到了4月下旬，尚未公布2019年财报的地产企业已经不多了。

24日晚间，华夏幸福一口气公布了2019年年报和2020年一季度业绩报告。

其中，刚刚过去的一季度，华夏幸福实现销售额157.72亿元，同比下降48.35%；实现销售面积70.52万平方米，同比下降76.93%。

2019年，华夏幸福实现营业收入1052.1亿元，比上一年同期增长25.55%；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。

这样的增速在知名房企中，不算差。

不过，大环境变化，地产行业整体降速，这在已经公布的地产企业年报中都有直观表现。但华夏幸福近几年的“收缩”轨迹，尤其明显。


横向比较，前几年开始跌落房企top10榜单的华夏幸福，在2019年并未能翻身。根据此前一些机构的统计，其销售额排名几乎要跌出前20名。

纵向比较，2019年华夏幸福实现销售额1431.72亿元，同比下降12.42%。其中，住宅业务签约销售额1029.35亿元亿元，更是同比下降了20.4%。

而在高峰期的2016年，华夏幸福的销售额增速一度达到了66.43%。此后几年一路向下，直至2019年进入了负增长行列。

种种迹象表明，这个顶着“产业新城运营商”光环的知名房企的“收缩”之路，并未止住，甚至2019年都未必已经见底。

01

2019年华夏幸福财报的一个最重要的看点在于净利润。

因为2018年7月，中国平安以137.7亿元获得华夏幸福19.70%的股权，正式成为后者第二大股东。同时，两者签订了“对赌协议”：

华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
2018年，华夏幸福以117亿元的净利润完成协议内容。2019年虽然再次以146亿净利润“压线”过关，但来得并不容易。


比如，去年8、9月华夏幸福先后出售至少5个地产项目的股权，涉及河北大厂、河南新郑、湖北孝感和浙江嘉善等地的项目。

而就在上个月，华夏幸福还传出大规模裁员的消息。封面新闻援引华夏幸福四川区公司一名以离职老员工的说法称：

裁员的原因无非就是两点：一是当下市场影响对华夏幸福产生了冲击，很多业务无法开展；二是与中国平安的业绩对赌协议兑付日期将近，裁员可以压缩成本。
虽然和别的房企一样，华夏幸福对裁员传闻的官方回应口径也是“人员优化”，但是，销售额下降、不得不“优化”人员缩减成本，同时还面临对赌协议的兑付压力，华夏幸福的日子过得并不“幸福”恐怕是事实。

02

不止是裁员。事实上，在经历2016年的高峰期后，以产业园区开发著称的华夏幸福，在多个区域都在收缩阵线。

2018年8月，华夏幸福天津事业部就地解散。彼时相关负责人表示，由于项目推进不力，上市公司进行业务调整，的确关闭了产业新城天津事业部。

而三个月后，一则流传于社交媒体的消息显示，华夏幸福正在全国范围内撤销其产业小镇，涉及裁减的雇员数目千人左右。

后经确认，华夏幸福重庆事业部撤销，一度被寄予厚望的产业小镇集团也被撤销。

但这还并非是终点。在上个月传出的人员和机构优化中，华夏幸福的区域机构又面临重大调整。

据报道：

京津冀地区，大厂、香河城市区域并入张家口承德城市区域，廊坊城市区域并入北京临空经济区区域，京南区域并入保定区域；环西安地区，郑州并入西安。

合并部分临近城市群。如：贵州区域与长沙区域合并，广州区域与武汉区域合并。

撤销部分城市区域。如：京津冀地区，取消秦皇岛区域；撤销皖东事业部，来安区域并入合肥区域。
客观说，人员和机构调整是正常操作，但像华夏幸福这般连续“大开大合”的还是极为少见，它说明企业所面临的不确定性在明显增强。

以重庆为例，过去几年，华夏幸福与重庆合川、璧山、两江新区等地都曾签订过相应的合作协议，但最终似乎无一例外告吹，直到整体撤出重庆，如此全面败走一个城市的现象，显然不多见。

毫无疑问，多座城市连续“失守”，在地产市场进入存量时代的今天，不管是对房企的形象、内部士气影响还是实质性影响，都不容低估。

03

当然，在成渝地区双城经济圈迎来政策利好的今天，华夏幸福并不甘心完全缺席。

退出重庆后，华夏幸福在成都仍处于“挣扎”之中。

3月18日，华夏幸福与大悦城控股、花样年地产就联合摘得成都蒲江2宗紧邻的商住用地，合约177.85亩。

另外， 公开报道显示， 3月11日，华夏幸福成都事业部还与简阳方面，就简阳产业新城项目合作事宜进行了深入对接交流。

而根据一季度报告，华夏幸福目前在成都所持有的待开发土地、新开工面积仅有蒲江的56000平方米，大概率可能就是前不久与大悦城和花样年华联合摘得的地块。


这一土储情况透露出一个重要信息，即目前华夏幸福在整个成都都市圈，可能也仅有蒲江的地块待开发了。

而于2016年8月签约的彭山产业新城项目，现在到底怎样了，不免让人联想。

无独有偶，上个月底，在人民网领导留言版块有网友就“之前网上传言说华夏幸福因资金链断了已经从彭山撤资，通往彭山产业新城的迎宾大道扩建道路停工也有一年多了”向当地政府求证。


虽然未获得正面答复，但结合土地持有情况，恐怕不容乐观。

而华夏幸福在重庆、成都的遭遇，一定程度上，就是“收缩”中的华夏幸福在产业新城业务上的一个缩影。

年报显示，华夏幸福目前坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局：

在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角(上海、南京、杭州、合肥) 都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
然而，从败走天津、重庆，到成都项目的不确定性，似乎说明华夏幸福的产业新城新模式，走得并没想象中的那么顺利。

尤其是在新的经济大环境下，产业新城模式所面临的压力可能只会有增无减。

一个数据或可作说明。界面新闻此前报道称，截至2019年底，华夏幸福南方总部仅有武汉长江中心、北京丽泽、桂林满乐三个项目落地。但去年，华夏幸福南方总部接洽的项目已经超过30个。

接洽项目多或许说明华夏幸福人足够努力，但最终只有聊聊几个项目落地，反过来说明，效率似乎并不高。

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