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0 4 4254 来自 广东省深圳市 2020-3-29 14:49 | 显示全部楼层

文丨西部菌

在房地产市场陆续回温,火爆成交场面频现的时刻,房企们也在为过去的一年做总结。

前几天,西部菌陆续写了万科、金科、龙湖,今天将视角转向另一个极具代表性的房企——融创。

3月27日,融创公布了业绩报告,2019年实现营业收入1693.2亿元,同比增长35.7%,各项数据都极为亮眼。

只是,在亮眼的业绩增长面前,融创却明显开始小心谨慎起来。对于热衷大举扩张、疯狂买买买的融创而言,留给它继续攻城略地的时间,已经不多了。

01

当最早喊出“活下去”的万科,提出了房地产“白银时代”的概念时,融创孙宏斌第一个跳出来反对,他说这是“大公司的钻石时代”。

孙宏斌和他的融创,的确是将“大鱼吃小鱼”的房企资本游戏,玩到了极致。

也正是凭借着胆大为王的操作,在房地产市场进入存量时代的关口,融创依旧是高歌猛进。

2019年融创的营收是1693.2亿元,35.7%的同比增长。作为对比,2019年万科营收增长为23.6%,碧桂园为28.2%,而恒大根据盈利预警,增长情况估计更不容乐观。

在拿下TOP4房企营收增速第一的同时,融创的归母净利润260.3亿元,同比增长更是高达57.1%,是碧桂园的足足4倍,同时创下了融创的历史记录。

万科的“活下去”很真实,但融创的“钻石时代”也不假。2019年融创实现合同销售额5562亿元,同比增长20.7%,超额完成2019年销售目标,排名稳居前四。

融创的高歌猛进,其一二线城市的市场份额体现得淋漓尽致。

去年,融创在重庆、天津、成都、青岛等13个城市拿下了销售冠军;上海、杭州等18个城市,位居销售额第2到第5名;在北京、广州等总共43个城市,销售额进入前10名。

2018年,融创的销售冠军城市数量,只有9个;前10的城市数量是37个。

要知道,去年融创累计拿下了1.34万亿元的土储,目前手上的土储总共高达3.07万亿元,并且超过82%的土储位于一二线城市。

土储是房企竞争的核心优势,西部菌多次提到,哪怕房地产市场增速放缓,一二线城市仍然是最有价值的区域。融创在一二线城市雄厚的粮草储备,让它有扩张的资本。

当然,相对于2018年,融创还是有一些业绩指标出现了下滑。

比如,相对于2018年89.4%的恐怖营收同比增长,2019年35.7%的增速还不到前一年的一半。这种下滑,或许还只是个开始。

02

在业绩报告会上,孙宏斌表示,每个城市都有风险,一二线城市市场没问题,但是地买贵了一样亏钱。

选对城市,是融创能维持高增长的重要原因。但在区域战略等诸多因素外,激进的收并购扩张更不得不提。

比如,在融创现在持有的货值高达3.07万亿元的土储中,有60%的土储是通过收并购的方式获得的。前两天西部菌提到,像龙湖只有25%-30%是收并购获得。

从2014年收购绿城股权开始,疯狂加杠杆,举债买买买的扩张逻辑,已经被有“狠人”标签的孙宏斌践行了多年。而在发展最快的2016到2018年,融创更是成为话题焦点,创造了一个又一个的收并购案例。

最典型的是和万达。万达断臂求生的13个文旅项目,300亿元左右,融创说买就买了。

如此财大气粗的收购,还只是个缩影。媒体统计,包括让孙宏斌悔青肠子的乐视在内,从2014年到去年年中,融创并购耗资已逾2000亿元,比全年的营收还要高很多。

收并购的方式,让融创能够低成本快速拿地。但资本市场波谲云诡,四处通吃的孙宏斌和融创,不是没有栽过跟头。

光一个乐视,陷进去的钱就抵得上那几年的净利润了。

在投资失败之外,更大的隐患是,买买买需要大量现金,为此融创不得不四处借钱,债务风险随着业绩增长而不断提升。

2019年的财报显示,融创手持的现金达到1257亿元,充裕的流动性,依然掩盖不了大规模举债加杠杆导致的高负债率。

目前融创的负债率在90%左右,远高于房企的中位数。在负债率整体较高的恒、万、碧、融四大房企中,融创也是排在第一。

而且,和万科相比,融创的融资成本要高很多,偿债压力也更大,它的业绩增长是建立在高财务风险前提下的。

激进举债扩张,通过高负债、高销售、高回款来快速规模化同时,品控跟不上,导致出现房屋质量问题,也是融创常有的事。

孙宏斌的帝国,绝不是坚如磐石,一切都好。

03

用“钻石时代”的判断来回应万科的孙宏斌,恐怕也不得不承认,眼前的房地产市场,形势已经发生了根本变化,留给融创继续攻城略地、举债扩张的时间不多了。

所以在业绩发布会上,断言“今年是地产洗牌年”的孙宏斌,宣布2020年要做三件事:调融资结构、降融资成本;处置一些持有资产;拿地要拿对地方、拿对时间。

这三件事,几乎都可以用一个关键词来串联起来,那就是“小心谨慎”。调融资是减少偿债压力,处理资产是适当收缩战线,拿对地、拿对时间,是讲扩张质量。

虽然在2019年,融创还是一次次阔绰地出手拿地,豪气冲天地收并购,比如接盘云南城投的两个环球项目,不过它的野心已经明显不复当年。

冒进少一点,稳健多一点,“不赚钱的活不干”。要排除危险,又要守住优势,高增长的融创,其实也在变得越来越艰难。

在去年的业绩发布会上,孙宏斌就表示,拿地要非常小心,今年的业绩发布会,这句同样的话被他再次强调了一遍。

终究是形势比人强。今年1月,在房企最艰难的时刻,融创发出融资公告。其中1月10日的配股融资,创下近一年来房企配股融资最高金额纪录,怎奈股价却应声下跌。

不管是继续扩张,还是借新钱抵旧债,融创都需要大笔的流动资金,以备不时之需。

然而举债收购的项目,未必能立竿见影。比如文旅就属于投资周期很长的深耕项目。

而且,哪怕一二线城市土储充足,但在头部房企普遍收缩战线,从三四五线撤退的前提下,一二线城市,也将会是最激烈的战场。

随着一二线城市房价增长空间压缩,加上销售回款减速,营收放缓,向现实妥协,优化战线,收缩野心,控制风险,是融创逃不掉的生存选择。

尤其今年的黑天鹅事件,让几乎所有房企都感受到了未来的不确实风险。一旦扩张速度超出了可控的范围,再庞大的帝国,都有垮塌的风险。

这一点,孙宏斌比谁都清楚,所谓不缺钱,只是嘴上说说而已。他的激进野心,只适用于那个房地产市场高速增长、蒙眼狂奔的草莽年代。

现在连孙宏斌都变得小心起来了,融创还是那个融创,但攻城略地的激进和疯狂,迟早会成为地产行业的过去式。

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