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0 6 4599 2020-3-25 09:35 | 显示全部楼层

文丨西部菌

财报季,各家房企2019年成绩单陆续公开。

在川渝本土房企中,金科注定是不可忽视的一家,也是近几年上升势头最凶猛的一家。

最新年报显示,2019年,金科股份实现销售金额1860亿元,同比增长57%,距离2000亿目标仅有一步之遥。

在拿地规模、操盘面积上,金科直追甚至超过川渝地区房企老大龙湖。


西部城事之前就说过,在区域版图的崛起过程中,也必然少不了代表性企业的脱颖而出。

金科“黑马”般的扩张势头,倒是与成渝地区这几年成为全国大热点的大气候互为呼应 。

不过,“小心驶得万年船”,扩张速度越快,也意味着风险越大。

狂飙突进的金科,在向2000亿大关快速挺进的同时,前所未有的考验和压力,或也在同步到来。

01

综合各项数据来看,2019年的金科,应该说是交上了一份稳健的成绩单。

报告期内:

金科股份实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成当年度目标的124%;

实现营业收入678亿元,同比增长64%;

实现净利润63.57亿元,同比增长58%,其中归属于上市公司股东的净利润56.76亿元,同比增长46%。
毫无疑问,这是金科过去几年高歌猛进之路的一种延续。

不过,形势比人强,环境在变,不确定性因素同样在上升。

一如金科股份总裁喻林强所坦言的,这次无论是对营销方式、客户心理以及未来的产品形态,都带来了一些新的变化。

而一边要继续保持增速,乘势做大规模,增加抗风险能力,一边面临整个房地产规模增速放缓、调控继续收紧以及不确定性事件带来的行业洗牌压力,这对狂飙中的金科的平衡术,是全新的考验。

02

“黑天鹅”事件,给房地产行业带来的压力是整体性的。

但对金科这样的高速扩张型企业来讲,突如其来的变故,对正常运转节奏的影响,可能尤其明显。

具体来讲,当前金科头上至少悬着三重显而易见的压力。

一是,资金压力。

目前全国房价走势、市场预期,都处于一个罕见的观望期。各房企的资金压力短期内可能依然无法得到足够的缓解。

去年,金科的负债率已经缩减至48%,但在目前形势下,债务率反弹的可能性不小。

更关键的一点在于,房地产市场的分化局面进一步加剧,对于金科这类主要布局三四线城市的房企来讲,不确定性更是陡增。有分析认为,三四线城市房价已经开始跌了。


事实上,就在本月初,金科发布了关于计提 2019 年度存货跌价准备的公告,其中涉及重庆、安徽等多地的9个楼盘,关涉金额近10亿。而价格下跌,一旦在2020年继续扩大,对于金科的资金考验可想而知。

根据财报,2019年金科的预售款项增长50%,首次超过一千亿。虽然这证明了金科的扩张速度,但在另一面,也意味着金科对资金周转效率的依赖更高了。

任何一个意外,都可能导致出现延期交房、支付违约款、债务上升的连锁反应,从而传导给资金链。

03

二是,治理能力遭遇挑战。

任何企业在高速扩张时期,都同时面临公司治理能力能否跟上的考验。从100亿到1000亿是一个坎儿,从1000到2000亿则是一个更大的坎儿。

金科早就明确了2020年要冲击2000亿大关。金科股份董事长蒋思海也直接表示,“2020年是跨越式大发展的收官之年……要辩证看待效益与质量的关系。”

据中指数据,去年金科的操盘面积超过1600万平方米,这对一个还在继续扩张的企业来讲,确实殊为不易。


但是,随着阵地继续增多,战线继续拉长,经营业态更加复杂,这对金科治理能力也带来了更大的考验。

如从公开报道来看,金科近两年明显涉及不少质量问题。

如去年初,重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》,其中就点名江津区的金科集美郡等在建项目,在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。

再比如,去年9月,根据人民日报数字河南报道,位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。


这些一而再的质量问题,都对狂奔过程中的金科提出了公司治理能力方面的警告。

而在做大地产主业的同时,金科这几年还忙着收购、拓展业务多元化。如在科技产业(园区)投资、文化旅游康养等方面,金科都有明显扩张。

所以,朝着2000亿目标快速进军,金科如果公司治理能力、掌控能力不跟上,就意味着是拿风险做赌注。

04

三是,加速扩张与区域布局的失衡。

在2019中国民营企业500强中,金科排名从2018年的77位攀升至第35位,位居房地产业第5位——俨然迈入全国大型房企之列。

但是,从区域布局来看,金科身上依然有着浓厚的川渝烙印,可以说仍是一家比较典型的西南房企。

年报显示,金科2019年的土地储备,总部重庆占比为29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%。


也就是说,包括重庆在内的西南地区的土地储备,达到了47%,接近总土储的一半。要知道,这还是在去年重庆土储比例降低之后的情况。

对比来看,作为川渝房企老大的龙湖,同期土地储备占比最高的环渤海地区,也只有33%,西部地区为28%。

在区域布局上,龙湖比金科明显有着结构上的优势。

销售额方面,2019年金科在重庆、四川、江苏、浙江、河南五个省市销售规模均突破100亿元。这五个地区占总销售额的比例接近70%。


而考虑到金科主要布局三四线,这些城市的房价可能本身达到了一个高点,一旦价格变动,也就意味着压力可能全线上升。

外部环境不确定性增加的年代,个人把鸡蛋放在多个篮子,比放在一个篮子安全,这对企业同样成立。

在成渝地区双城经济圈即将上升到国家战略的大背景下,金科稳住川渝老地盘是可以理解的。

但要真正成为全国型房企,增加企业的抗风险能力,金科必须在全国重点地区的版图上有更多的建树,如此才能真正完成从本地房企向全国大型房企的关键一跃。

迷恋速度的金科,是否还能继续跑出加速度,谁也无法给出肯定答案。

但高处不胜寒,可以确定的是,金科要保持“又快又稳”的身姿,压力和考验恐怕前所未有。

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  • ly7118826858

    2020-3-25 14:24

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    龙湖是全国性的企业,知名度享誉全国,金科目前只能算区域性企业。知名度和龙湖的差距是巨大的

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  • 悠长假日

    2020-3-25 14:24

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    重庆的全国民营500强。。几乎全是房地产

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  • 爱打老虎

    2020-3-25 21:51

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    金科是什么东西,巫渝山区与川有球关系

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  • 醉酒飘香

    2020-3-26 10:36

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  • 区长

    2020-3-26 12:40

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  • 泓壹

    2020-3-26 20:13

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