文丨西部菌

有些房企已经熬不住了。

不过，关键时刻，也有房企强势出击。

2月28日，成都龙泉驿两宗土地入市出让。其中，龙泉驿区柏合镇地块最终被金科拿下，成交楼面价6800元/㎡，溢价率41.6%。

此时高位出手拿地，到底意味着什么，无需多说，只要看看恒大的7.5折卖房就知道了。如此操作的金科，颇有逆风而上的架势。

但这，并不是全部。

就在前几天，金科搞出了一个比恒大更大的动作——在湖南地区的8个城市9个项目，推出最低7.2折的购房优惠。

一边是逆势出手拿地，一边是打折卖房，金科这般做法，看似矛盾，但接下来可能成为一种新趋势，不排除更多的房企抄作业。

置于川渝房企的格局下来看，中迪禾邦裁员，金科双面“自救”，更意味着成渝地区双城经济圈时代，地产领域的巨变和洗牌，正在加速。

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金科成立至今已超过20年，但真正做大做强，就是近几年的事。

作为2018年的新晋千亿房企，直至2015年，金科的销售规模才首次突破300亿元——扩张速度不可谓不快。


来源：界面

2019年的财报尚未出炉。但据中指统计，2019年，金科销售额达到了1803亿，位居全国第17位；销售面积更是跻身全国前十，高出龙湖500万平方米，成为中西部房企中绝对的销冠。

风头正盛的金科，更是在去年2月正式明确，2020年要实现2000亿元的销售目标。

但从眼下看，这一宏愿能否如期实现，不得不打上一个疑问号。

一方面，此时在成都逆风出手，可以看作是金科向目标冲刺的一种努力；

但另一方面，7.2折卖房，折射出突飞猛进的金科，依然未真正摆脱资金上的压力。而这次疫情带来的影响，金科应该感受更明显。


为何是在湖南市场率先推出打折卖房，西部城事粗浅观察，可能还是与目前的事有直接关系。毕竟，湖南作为相邻省份，影响不算小。

而另一个值得关注的现象是，去年金科披露的一则子公司对参股公司提供担保的进展公告显示，被担保的子公司金科地产集团武汉有限公司，近年来净利润持续为负：

截止2019年9月末，该子公司资产总额为110.76亿元，负债总额为 87.47亿元，净资产为23.28亿元，2019年1-9月实现营业收入26.20 万元，利润总额-5529.62万元，净利润-4,147.87万元。
屋漏偏遭连夜雨。金科这家武汉子公司，今年可能更难翻身了。

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当然，武汉子公司的负债水平，在整个金科的财务占比中，不算大。但未尝不是饱受债务困扰的金科的一个真实侧面。

众所周知，这几年金科的高速狂奔，一直是靠着资金上的“高周转”。

根据年报，金科2018年期末资产负债率为 83.63%，一年内到期的有息负债为 600.9亿元，同比增长 54.46%。


去年，因为利润增幅和营收增幅脱轨，金科还曾遭到深交所的问询。

而金科的收入结构和来源，也一直存在疑点。

西部城事在《金科赶超龙湖，谁是中西部民企一哥？》中就写过：

从2018年的年报来看，金科地产的营收刚过400亿，龙湖集团营收则超过1000亿。那么，按照500强榜单中的营收数据，金科投资控股的收入有一半以上在上市公司之外。

一般来说，一个企业的上市公司部分，装入了企业最精华的资产。难道金科集团非上市公司部分，其营收比上市公司还厉害？
2019年，金科销售额继续大涨，但债务压力，似乎并没有减轻。

就在近日，金科公开发行公司债券23亿元，最终认购超85亿元。这与打折卖房背后的逻辑高度一致——回笼资金。

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不过，在新的地产周期下，艰难走钢丝的金科，相信不会“孤独”。


一边是逆势拿地，一边是加速资金回笼（打折销售、发债），这将成为不少布局三四线城市的房企，要想渡过眼下难关，必须开启的标准操作。

与渝派房企老大龙湖主要布局在一二线城市不同，金科这些年对三四线城市的布局力度明显加大（这次湖南7.2折卖房就主要是三四线城市），这也是成就其迅速扩张的一个重要原因。

但形势比人强。新周期下，三四线城市房地产市场的收缩已是大势所趋。并且，这次疫情还将加速这一进程。

所以，金科们要稳住，选择其实并不多。一边收缩三四线城市战线，一边继续进击一二线城市——不只是金科的无奈。

这次金科成都拿地，湖南三四线城市促销卖房，实则是一种非常现实的隐喻，更多的金科恐怕都要走这条路。

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客观说，这几年金科的拿地布局，主要是围着几大城市群，这在大方向上是颇具前瞻性的。


来源：金科官网

而随着成渝地区双城经济圈建设的启动，包括金科在内的一批本地房企，都将面临机遇与挑战并存的新局面。

眼下中迪禾邦裁员，金科打折售房，看似是应对权宜之计，但伏笔或早已经埋下，眼下的事不过只是加快了洗牌和巨变的速度。

一方面，成渝的崛起，毫无疑问是本地房企的机会。比如，金科在“大本营”重庆单城市场份额就达到8.79%。


成渝地区双城经济圈建设提速，龙湖、金科、蓝光等本地巨头的竞争，必定更加激烈，这是好事。

但另一方面，外部房企重仓成渝的趋势也会更加明显。典型如万达、碧桂园、融创、恒大等。面对这种状况，体量上并不占优的本地房企，如何守住自己的地盘，无疑需要经受更多的考验

毫无疑问，新周期，意味着更多的新变量。内外势力的双重博弈下，现有的川渝房企格局被洗牌的可能性非常大。

谁能笑到最后，只能让时间来证明。但可以肯定，谁越早应变，谁的胜算越大。

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