文丨西部菌

金融稳定，关乎城市和楼市的走向。

日前，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，对整体负债情况进行了披露，同时也“点名”了一些地区。

如浙江、上海、北京、广东等地，住户部门杠杆率超过平均水平，同时债务收入比也超过全国水平，居民债务负担较重。

根据《报告》，住户部门的贷款构成中，超过53.9%为“个人住房贷款”。也就是说，这些高杠杆地区的居民负债，大部分跟房地产相关。

那么，杠杆率如何影响楼市未来？哪些省份、城市的负债情况需要小心？

01

住户部门杠杆率，说的直白点，就是居民总负债除以GDP总量。2018年，全国住户部门杠杆率为60.4%，和国际水平相差不大。

不同省市之间的杠杆率水平如何？如下图：


以60.4%为界限，2018年杠杆率超过全国水平的地区有8个，分别是：

浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

这些地区，总体上以东南沿海为主，且大多是相对发达地区，金融业本身比较发达。而最高的浙江和最低的山西之间，相差50个百分点，省和省之间的债务情况有天壤之别。

2015到2018年，杠杆率增长最快的5个地区，则分别是海南（26.4%）、上海（21.5%）、天津（21.4%）、浙江（20.8%）和广东（18.4%），全都是沿海地区。

另外，报告还“点名”提到，浙江、上海、北京、广东、福建和重庆6个地区，债务和收入的比超过全国水平，居民债务负担较重。

如果依据杠杆率、增长率、债务收入比进行合并同类项，被“点名”三次的地区有上海、浙江、广东3个，它们正好位于长三角和珠三角两大地区。可见越是有钱，越是懂得借钱。

根据《报告》，2018年全国的债务构成中，53.9%为个人住房贷款，但其实实际和住房相关的开销占比要远远大于53.9%，比如装修等等。

那么这些杠杆率高、增速快且债务收入比高的地区，房地产加杠杆投资投机氛围重，这点也是支撑房价的重要因素。

02

省与省之间，住户杠杆率千差万别，可见它有很强的地域性，那么将范围进一步缩小，城市和城市之间呢？

正好不久前，《第一财经》对29个城市2018年的数据进行了梳理，包括北上广深四大一线城市，重庆、苏州、成都、青岛等二线城市，以及中山、保定等三线城市。具体如下图：


来源：第一财经

注意，其中住户杠杆率是总负债除以GDP，而居民资金杠杆率，则是该城市的贷款余额除以存款余额。

29个城市中，住户杠杆率超过80%的城市有5个，分别是杭州（103.2%）、厦门（96.3%）、温州（91.1%）、海口（83.8%）和深圳（82.3%）。

这一数据其实跟省一级的数据有很强的吻合度。比如省一级层面，三次“点名”的浙江和广东，其省内GDP最高的城市杭州和深圳，住户杠杆率都超过了100%。

另外，海南的住户杠杆率增长快，省会海口同样居高不下。同时，不管是海南还是海口，房地产开发投资和GDP的比值都不低，像前三季度就达到42.4%，全国排第四。

资金杠杆率方面，超过100%的城市共有8个，分别是：

厦门（172.2%），深圳（144.4%），杭州（136.7%），南京（128.6%），合肥（127.4%），珠海（124.3%），苏州（107.5%），广州（101.9%）。

这8个城市的贷款要比存款多，而且可以发现，它们基本都是楼市热点地区。如合肥，2017年前后短短两年房价翻了一番；深圳更不用说，近几个月依然在一线城市中逆势上扬。

考虑到贷款消费大部分和住房相关，这种局面不难解释——

房价上涨，为了及时上车，居民自然会疯狂加杠杆，而且亲属之间的借贷还不纳入统计，真实杠杆率可能更高。大量贷款资金涌入房地产，反过来又助推楼市升温。

如果将住户和资金杠杆率合并同类项，两项都高的城市有3个，分别是深圳、杭州和厦门。

这3个城市，相当有代表性。它们都有足够的人气，房价、房价涨幅都不低，楼市火热的状况持续了很久。

像杭州前三季度的卖地收入，达到22394亿元，排在全国第一。厦门GDP不高，常住人口只有411万，但旅游型房产投资比重大，房价水平在全国远超GDP和人口体量的排位。

03

杠杆率过高，引发的问题不只是债务风险，还有对消费、对实体经济的挤压问题。

目前来看，不管是省一级，还是具体到城市，杠杆率整体上和国际水平相差不大。但近几年杠杆率的增长相当迅速，对此仍然得留意和小心。


由于居民加杠杆的主要目的是购房，所以今年央行的《报告》在“点名”部分地区，提示风险的同时，开出的防范债务风险药方，第一条就和房地产有关：

继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

得益于严格的调控，眼下各地的楼市已经趋于稳定，降温比较明显。不过面对地产收入下降的局面，不少地区开始试探松绑，通过人才政策小幅度、局部性地放松。

可见，在稳楼市和稳经济的平衡上，不同城市的承压能力不同。

其实在杠杆率上，不同城市的承压能力同样有显著不同，很难简单一刀切地认为，杠杆率高的地区，一定有债务风险，或者说楼市的泡沫一定很大。


来源：网络

原因在于，杠杆率高的风险大小，至少还受三大因素影响：其一经济发展水平；其二居民的还款能力，如收入水平；其三贷款和存款结构。

像深圳，杠杆率高，楼市升温，但有发达的经济水平支撑，同时居民的收入水平不低，哪怕加杠杆购房，偿债能力也不会太差，风险系数相对小一些。

真正值得警惕的，其实是那些经济发展水平和收入水平都一般，同时贷款和存款结构上，大量外地投资客前来购房，在本地贷款买房，但没有贡献GDP和存款的地区。

这类城市的高杠杆率背后，房地产行业的火爆局面，并不是经济和人口撑起来的，而是有很强的投机炒作色彩。

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