0 1 2691 2019-8-12 22:38 | 显示全部楼层


文丨西部菌
楼市调控继续加码,又有32个城市被点名!
近日银保监下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,结合70城房价指数,在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。分别是:
北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳。
作为近期房价领涨全国的城市之一,西安再次“中招”,此次被点名意味着什么?
01
国家连环出招,一二三线城市普遍承压
这些被点名的32个城市,包括北上广深四大一线,以及重庆、武汉、杭州、成都等重点二线城市,以及秦皇岛、呼和浩特、襄阳等房价涨幅过快的三线城市。
结合之前“不把房地产作为短期刺激手段”的定调来看,此次严查资金通过挪用、转道等方式流入房地产,信号很明显。融资渠道进一步收紧,房企的钱袋子被盯得死死的。
以城市为单位点名核查,正是落实“一城一策”。西安位列其中,并不奇怪,上半年70城数据显示,西安新房连涨40月,半年涨幅达8.7%,仅次于大理,6月均价超14000每平。
去年,西安曾因房价上涨过快被约谈。今年5月,佛山、苏州、大连、南宁等热点城市相继被点名预警。当时不少人好奇,为何涨幅位居前列的西安能置身事外。
不过时隔不久,西安620新政推出,调控升级,重要一条便是落户满一年才能买房,大大削弱了抢人对房地产的刺激作用。可见作为人口流入的热点地区,西安稳房价的压力一直都在。


六城市新房销售价格指数,来源:西安统计局
这次再次被点名,当然不是说着玩的。因为结合国家层面的连环出招,无论是收紧信托,还是严控房地产信贷,都可谓釜底抽薪。房地产行业正在面临系统降温。
这意味着什么呢?无论你是一线城市,还是秦皇岛、襄阳乃至十八线城市,都面临着同一道红线:房价不能大涨,也不能骤降。谁先冒头,那就点谁的名。
02
西安上半年房产开发投资高开低走
之说以单独说西安,是因为这座城市正在面临诸多因素叠加的特殊局面,房地产以及经济的走势不确定性不小。
以上半年为例,一季度西安的GDP增速达到8.6%,延续了去年的生猛势头,不过二季度就高开低走,半年增速下降到7%,低于成都、武汉、南京、长沙等地。
西安增速下降,有多方面的因素。比如上半年的固定资产投资同比增长只有2.2%,较一季度和上年同期分别回落9.7和7.9个百分点,降幅相当大。


来源:西安统计局
西安统计局就提到,上半年新开工项目减少。计划总投资1052亿元,同比下降26.4%;1亿元及以上施工项目1278个,同比减少69个。
投资乏力,经济发展的连续性中断,相信跟西安上半年的人事变动有着不小关系。另一个重要因素是,受大环境影响,西安的房地产行业大幅降温。
和重庆、成都相比,西安经济的一个特点是,房地产行业的依赖度相对更高,近几年房地产开发投资和GDP的比值,一直都维持在30%以上的高位。
2018年的数据显示,房地产行业对西安GDP的贡献率达到9%,拉动增长1.3个百分点,如果考虑上下游的建筑业、金融等关联产业,经济贡献率还会更高。
过去一两年,西安靠着低落户门槛揽才百万,短时间内人口快速增长,带来了大量房地产市场的刚性需求。西安统计部门曾测算,2018年净增户籍人口81.19万人,新增住房需求约为2760万平方米。


副省级城市房产开发数据,来源:西安统计局
这是西安楼市火热的大前提,也是西安经济高速增长的一个重要因素。
然而今年上半年来,楼市调控大幅度加码,西安作为热点城市,尽管没被点名约谈,但一直受到重点关注。
最直接的体现是,上半年西安的房地产开发投资1102.05亿,同比不升反降,降幅1.1%,增速分别较上年同期和一季度回落6.8和15.1个百分点。
结合一二季度房地产开发投资以及增速表现的关联度看,这一轮雷厉风行的调控,确实对西安的楼市和经济产生了影响。
03
告别房产依赖,西安迎来分水岭
其实和合肥等同等级二线城市比,西安的房价水平谈不上高到离谱,房价收入比在主要城市中也位居中下游,涨幅位居前列,更多是城市基建、人口流入补涨的结果。
不过至少目前来看,大幅上涨的空间被抽离了。
一方面,全国调控继续升级,西安也针对性地出台了政策,这次还被点名;另一方面,抢人进入尾声,加上620新政,楼市红利消退。
政策加码,房价降温,楼市趋稳,人事变动仍然存在不确定因素的西安,接下来的经济必将面临一个小小的分水岭。
实际上自从2013年以来,西安的房地产行业就迈入快车道,2017年的开发投资总量,从当年的1595.64亿到突破2000亿,2018年达到2518.01亿,年均增长9.6%。
2018年西安的房地产开发投资总量,位居副省级城市第5位,商品房销售面积,则仅次于成都、武汉,位列第3位。西安的网红气质,同样体现为在楼市上的耀眼存在。


来源:西安统计局
但如今的大小环境,都已不再允许对房地产行业的过度依赖,哪怕经济出现一定的降速,房地产同样不能当做刺激工具。而放任房价一路走高,同样会挤压实业,降低消费活力。上半年消费增长放缓,多少也是受此影响。
西安必须寻找新的增长点,告别房地产依赖症。那么出路在哪里呢?值得一提的是,之前央行在谈及房地产时曾提到:
房地产行业占用信贷资源较多,对小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业、乡村振兴、精准扶贫等领域支持力度仍有待加强。
这话其实可以反过来理解。西安得将更多的资源,投入到小微企业、先进制造业、科技创新企业、现代服务业中来,让实体经济更具活力。
这种投资的确很难像房地产尤其卖地那样,有立竿见影的经济产出,但西安本身就是一座工业存在短板的城市,只有把工业地基打牢,增长势头才能够延续。

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