文丨西部菌

重庆、大连、杭州，二线城市接连出手了。

在上半年251次调控之后，下半年全国的楼市走向，信号也来越明显了——日前召开的重要会议，不仅重申房住不炒，还首次提到了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

央行则在一周内两次点名房地产行业，要求控制房地产贷款投放。与此同时，重庆等地调控逐渐升级，5%的房价涨幅红线在多地上演。

高压之下，还有哪些热点城市会出手？不将房产作为经济刺激手段，对各类城市的经济影响几何？

01

从重庆到杭州，二线城市接连出手

楼市调控收紧，压力已率先传导到热点二线城市。

7月底，重庆召集各大开发商召开座谈会，会上强调，全年调价控制在5%。同时，新项目备案价要维持3个月后，方可重新调价，且调价幅度不超过3%。

几乎在重庆出手同时，东北的计划单列市大连，发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》，通知提到：

7月18日后首次申请预售许可证的新项目，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

按照大连的新政，预售新房只准跌不准涨，但跌幅不能超过申报价的5%，避免房价大起大落。这个调控力度比重庆还要严格。

无独有偶，5%这个微妙的数据，在其他城市的调控举措中同样多次出现。比如日前再次升级限购、限售政策的苏州，今年5月就曾约见多家地产商，要求将全年房价涨幅控制在5%以内。

4月，武汉的一张文件截图显示，未来新房、二手房的涨幅不高于5%。此外也有坊间传言称，长沙、成都等地同样在考虑设定涨幅的天花板。

近几年城市建设火热的杭州，虽然没有推出5%的限涨令，不过当地银行的房贷额度、利率已双双收紧，基准上浮5%不再是房贷利率的起步价。至此可以看到，热点二线城市几乎都针对性地对楼市进行了收紧。

来源：21数据新闻实验室

其实就上半年数据来看，苏州、杭州等地的楼市的确异常火热，但涨幅最大的，反而是呼和浩特、洛阳、大理、秦皇岛等三四线城市。

二线城市频繁出手，像苏州一个月以来多次提升限购、限售力度，说明承压面的主体还是一二线城市。正所谓能力越大，责任越大。

02

哪些城市的涨幅高于5%

那么为什么各城市给全年房价涨幅设定的天花板，普遍是5%呢？

关于这点，可以参照日前那篇流传很广的演讲。该演讲提到：

中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

换言之，未来的房价涨幅，要控制在经济增速之下。涨幅高于增速，说明存在靠房地产行业拉动经济的潜在风险。

结合日前重要会议上“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定调，5%的限涨令就很好理解了。

对照今年上半年的数据看，房价涨幅高于5%的热点地区到底有哪些呢？

以国家统计局70城数据为例，新房涨幅高于5%的城市有：大理，西安，秦皇岛，洛阳，贵阳，大连，武汉，石家庄，呼和浩特，徐州，重庆，济宁，昆明，哈尔滨，海口，广州，北海，宁波。其中大理，西安，秦皇岛，洛阳在7%以上。

二手房涨幅高于5%的城市有：呼和浩特，大理，南宁，西宁，秦皇岛，唐山，丹东。其中呼和浩特和大理高于7%。

综合新房、二手房数据看，呼和浩特，大理，秦皇岛，这三座城市涨幅均位居前列，对涨幅过快的局面得有所当心了。

不过如前所述，相对于二线城市，这类三四线城市由于等级更低，承受的压力更小，所以未必会直接动用限涨令，但接下来若房价不降温，继续升级调控措施，是大概率的事。

杭州银行上调房贷利率，来源：浙江之声

当然具体到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一条而言，它所要约束的未必只是房价涨幅过快，那些房地产依赖度较高，且经济增长放缓的地区，同样不可疏忽大意。

以房地产开发投资和GDP的比值为例，像西安和郑州都超过30%，尤其是西安过去多次领涨全国，今年上半年经济增速从去年同期的8.2%降低到7%。房地产刺激经济此路不通，更得早日进行产业转型。

03

库存增加，这些城市要当心

经过了多次收紧后，目前的楼市已经出现了降温迹象。中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》就显示，6月核心城市房价基本停止上涨。

接下来的下半年，在前所未有的调控力度之下，这种退烧趋势仍然将延续。

而支撑这种判断的因素有很多，比如整个7月，全国土地市场成交量价齐跌，嗅觉灵敏的房企，拿地明显更加谨慎了。

部分城市房产投资和GDP的比值

对房企来说，尤其是三四线城市的中小型房企来说，过去那种高杠杆率的赚钱模式，同样是此路不通了。

一方面房地产融资渠大幅度收紧，且下半年将有2000亿左右的地产债到期；另一方面，中小城市棚改、城市化利好逐渐见顶，拿到地盖成房子，也未必卖得出好价钱。

另外还一个信号值得注意。易居研究院的数据显示，全国百城的库存基本面出现了实质性的转变：

其中二线城市终结了连续46个月库存同比下降的局面；61个城市库存出现了同比正增长现象，惠州、金华等地增幅高达109%。

库存增加，房企的资金回笼将更加困难，对地方经济来说，也是一种潜在风险。它说明这一次力度空前的调控，真的跟往常不一样。

为了回笼资金，下半年不排除出现房企打折促销的局面。不过如大连的新政所显示的，房价不能大涨，同样不能大跌，稳定是大局。

值得一提的是，就在今天，人民币汇率破7，这会让不少人更坚信自己的判断——买房才是更好的投资渠道。

那么该如何选择区域？还是那句话，长期看人口。

对那些经济发展强劲、人口吸引力一流的城市，哪怕短期有限价封顶，长期来看，仍然将是楼市的热点。

ZF意思很明确，要涨！5%，谢谢！

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房地产这块大肥肉，谁也不愿意放手。

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