0 1 4066 2019-5-17 10:37 | 显示全部楼层


文丨西部菌
金三银四,三四月的楼市历来是关注重点。
日前国家统计局发布了四月份的70城房价数据,具体来看:
新房。4个一线城市售价环比上涨0.6%,同比上涨4.7%;31个二线城市环比上涨0.8%,同比上涨12.3%;35个三线城市环比上涨0.5%,同比上涨11.3%。
二手房。4个一线城市售环比上涨0.4%,同比上涨0.8%;31个二线城市环比上涨0.6%,同比上涨8.3%;35个三线城市环比上涨0.6%,同比上涨8.4%。


来源:国家统计局
总体来看,四月楼市并未出现火热局面,不过67城新房价格环比上涨,说明房住不炒和一城一策的交叉影响下,地方调控弹性变大,楼市整体有所回暖,但又不止于触碰红线。
二线城市无疑是领涨者。以70城数据为例,秦皇岛新房环比上涨1.8%,全国最高,此外增速相对较快的城市,多为二线城市,如重庆1.2%,昆明1.2%,西安1.1%,武汉杭州1%。
那么具体到西部地区的重点城市,又有哪些看点?今天西部菌就简单梳理下西安、成都和贵阳的数据。
01
38连涨,西安房价何去何从
最先谈西安,它是因为在所有二线城市中,房价走势几乎是最耀眼的。
四月的数据显示,不仅环比涨幅高,新房同比涨幅达到23.8%,位居70城的榜首;二手房同比涨幅13.1%,只比三亚、大理略低,涨幅在全国位于前三位。
事实上自从2016年3月以来,西安的新房环比已连涨38个月。土地市场更是异常火热,克尔瑞的数据显示,一季度其地价涨幅达到147%,位居全国第一。
西安楼市的火爆,跟这座城市的发展势头倒是颇为吻合。去年它重回全国经济二十强,今年一季度,西安的GDP增幅达到8.6%,全国第三。规模以上工业增加值更是达到12%,创近四年来一季度新高。
在经济向好的同时,西安的亮眼表现还有很多。比如营商环境持续改善,去年市场登记主体数量位居副省级城市第一。当然更重要的是抢人,一年多来喜提百万户籍的新增人口,成为绝对的赢家。


来源:第一财经
经济、人口的活力,支撑起了西安楼市的预期。所以,在去年房价迈入万元时代后,尽管随着约谈、调控收紧,西安年底出现了降温,但今年很快回暖,三月份上千人摇号的楼盘再次出现,而《中国经营报》的报道显示,多个城改烂尾楼盘准备复活。
往宏观了看,西安的行情未来或将持续坚挺,不过政策风险有必要提防,否则对引进人口会造成挤出效应,且接下来不排除再次被约谈。而13日开始执行的更严格的公积金政策,可能只是收紧的信号而已。
02
万人摇号成历史,成都楼市暂时稳住
这两天正好是成都“5.15新政”一周年,去年此时,《关于进一步完善房地产市场调控政策的通知》发布,限购对象从个人变成家庭,提高部分区域的购房门槛,比如高新区需要一年的社保。
政策出台前,成都是二线城市中的投资热门,因新房和二手房价格倒挂,甚至出现了“万人摇号”的场面。随着调控收紧,楼市逐渐降温,去年年底摇号终止。


四月成交量,来源:成都中成房业
就四月的数据看,新房方面,环比上涨0.8%,同比上涨15.4%;二手房,环比成为少数下跌的城市;同比上涨6.9%,远远低于西安、昆明等热点二线城市。
成都的房价水平可以说暂时稳住了。投资者观望,开发商拿地也更谨慎了,据界面四川的报道,今年金堂两宗靠近毗河的地甚至出现流拍。
不过以中长期视角来看,成都的房价依旧有不小空间。
先说供给,中国指数研究院的数据显示,成都近几年的供地在逐渐减少,2017年甚至创下十年新低。今年青羊区更是出现连续三个月新房零供应的局面。
再看需求。成都在新一线城市中排名榜首,市场预期向来不低,目前总体的人口数量虽然已经达到1633万,但规划人口超过两千万。
考虑到在整个西部它是重要的区域中心,未来还会有持续的人口流入,进而撑起楼市的大盘。


来源:网络
当然对成都来说,地区间的分化将会更明显。四月主城区住宅供应大幅减少,热点区域新房二手房自不用说,一些近郊地带的价值将会凸显。
比如在东进战略下,随着大运会的配套基建以及地铁线路的延伸,东部包括龙泉驿在内的一些板块,会成为新的热点区域。
03
同比涨幅达20.1%,贵阳还会涨多久
前面谈到西安一季度经济的亮眼开局,其实贵阳还要更加生猛。一季度贵阳GDP是764.19亿元,同比增长高达9.7%,位居全国第一。
四月份贵阳的房楼市表现,同样极为高调。新房方面,环比增长0.9%,同比涨幅20.1%,直追西安。二手房方面,环比0.2%,同比增长11.6%,也高于多数城市。
值得一提的是,在领跑全国的房价涨幅背后,贵阳不仅有着一季度全国最高的经济增速,其房地产开发投资占GDP的比例,更是达到40.1%,也是位居全国第一。
一方面,房地产对经济的拉动作用可见一斑;另一方面,大量固投资金入市,意味着未来贵阳的住宅供应会继续增加。那么它到底会催生真实的需求,还是形成泡沫?
之前在梳理各城市的常住人口增长情况时,主要集中在增量的绝对值。贵阳去年的常住人口数为488.19万,比上年增长1.7%,其实这个增幅不算低,和成都、武汉持平。
贵阳能有不错的人口流入,这是房价上涨的因素之一。事实上随着前几年贵广高铁等线路开通,数博会落地,大数据产业如火如荼,加上棚改的因素,以及持续几年的经济高增长,贵阳吸睛无数,因此被外界普遍看好。
随着投资潜力被不断放大,贵阳楼市去年状态火爆,新房价格冲到万元之上,当然也迎来了不少炒房的资金。直到被点名约谈,调控升级,贵阳楼市迎来分水岭,其中某楼盘降价遭遇业主维权,成为标志事件。


2018贵阳的房价,来源:网络
就四月的数据来看,贵阳的二手房有所降温,但新房涨幅仍然水涨船高,这种势态未必会一直持续。
一方面,调控的红线在,而且贵阳的整体经济、人口体量并不大,去年的那波补涨很快会见顶;另一方面去年在良好的预期下,贵阳的住宅新开工面积,增幅高达69.5%,这些新开工住宅建成入市后,将极大程度地充实供给。
小结:
今年三四月的楼市小阳春,并没有预期中的亮眼。而在一城一策之下,一些城市刚刚有所反弹,约谈和调控就接踵而来。像苏州不久前实施限售,刚回暖的苗头马上就被摁下去了。
因为一城一策看上去给了地方自主权,但也强化了主体责任。以前还可以在调控力度上参照对标,拿省会、一线城市当挡箭牌,现在一旦触及三稳红线,调控不力的锅就得自己背。所以西安和贵阳,可能还得向成都看齐,先把房价稳住。

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