一直想聊龙湖。前几天几大房企接连发布年报，杠杆游戏没来得及写，今天终于有时间来和杆友们分享下。

不妨先直说，杠杆游戏对龙湖是有好感的。因为她性格鲜明，细腻又泼辣，这恰如其发家地，也是老板吴亚军的出生地：重庆。

有棱角，有美貌，更有实力。

但正如每一段婚姻都有七年之痒，每一家公司也都有他的发展周期和周期之困。今天就借着龙湖发布的2018年报来聊聊，这家地产界堪称最有“初心”的公司。

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销售额突破2000亿，和巨头差距并没有缩小

2018年房地产的困境有目共睹，中小房企死的死伤的伤，大房企则忙着并购和开拓战线，巩固根基。

龙湖的财报显示，在2018年，龙湖地产的全年销售额是2006.4亿元，同比2017年增长了28.5%；营业额为1158亿元，同比增长60.7%；

毛利为人民币395.3亿元，同比增长61.8%至；毛利率为34.1%，核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

归属于股东的溢利为人民币162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后核心溢利人民币128.5亿元，同比增长31.5%。数据比2017年稍微好了一些。

其他巨头房企表现如何？

2018年，中国恒大合约销售额为5513.4亿元，同比增长10.1%；营收4662亿，同比增长49.9%；

2018年恒大净利润（剔除汇兑损益）为人民币722.1亿元，较2017年增长106.4%，净利润率（剔除汇兑损益）为15.5%，其中，股东应占利润增加至人民币373.9亿元，较2017年增长53.4%。

万科2018年销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

如果只看销售和营收增速，比恒大、万科高不少。但通常来说，体量相对不那么大，增速还可以更快，当初万科、恒大、碧桂园都是如此。遗憾的是，龙湖没有走上述巨头的路。

不过另一方面，受制于2018年恶劣的形势，龙湖能取得这样的增速也已经非常不易。何况龙湖从来都不是一家用体量来说话的公司，不是吗？

2

佛系，抑或是相对保守？

作为一家以低负债率和低融资成本著称的公司，龙湖2018年的融资和负债情况如何？

从财报中看到，2018年龙湖集团净负债率（负债净额除以权益总额））为52.9%，在手现金为人民币452.6亿元。

2017年，集团净负债率为47.7%，在手现金267.6亿元，净负债率有所提高。

2018年，龙湖综合借贷总额为人民币1198.2亿元，平均借贷成本为年利率4.55%；平均贷款年限5.88年。

2017年年报显示，龙湖集团综合借贷总额774.0亿元，平均借贷成本4.5%，平均贷款年限5.92年。

相比2017年，2018年龙湖的融资成本、负债情况略有升高，现金流还算充裕。

龙湖的融资成本是很低的，如杠杆游戏看到2017年7月，龙湖与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2022年到期的4.5亿美元3.875%优先票据，订立购买协议。

不过2019年，龙湖的融资成本又有下降的趋势，公司最近发布的公司债券信息显示，2019年第一期五年期债券发行规模为人民币17亿元，票面利率为3.99%。

高负债和高融资成本一直是房企的代名词，但龙湖是个例外，他一直强调的是“稳”，即便是在房地产疯狂生长的2015年前后，龙湖也保持他的淡然和精致。

但也正因为这种佛系，让走出重庆的龙湖面临压力和争议。

3

保留初心，抑或是追求宏伟？

前几天杠杆游戏看到胡润研究院发布了《2019胡润全球白手起家女富豪榜》，时隔7年，55岁的吴亚军以660亿元重新成为全球白手起家的女首富。

我第一次知道龙湖以及吴亚军是通过一个重庆的朋友。彼时听他说起这位白手起家的地产大亨发家史，很是佩服和羡慕。

出生在重庆合川，家境普通，大学的专业是航海工程，后面成为了报社记者，再之后成立地产公司，迅速积累财富……

和她接触过的人都说吴总雷厉风行，口才和执行力惊人。可以比男性更强势，也能如女性一样细腻。

7年前的2012年前后，那是属于龙湖的高光时刻。随着2009年在港上市，龙湖随之声名远播，随后挤进全国房企前十强。龙湖的“管家式”的服务和精致的绿化也开始成为其最大的标签。

很多时候大家买龙湖的房子就是冲着服务和绿化。但高速增长背后牺牲的也是一部分口碑和品质。

和在重庆的王者地位不同，龙湖在全国的扩张步伐中暴露出了各种问题。2018年，关于龙湖的维权风波也是此起彼伏，最大的要数北京的几个楼盘。

北京外，成都、杭州、天津、青岛、西安的龙湖业主都出现了不同程度的维权。

一场大雨，地面塌陷，墙体渗水，外部楼梯断裂，看到这些描述，难以相信是一直以品质著称的龙湖家。

不过话说回来，2018年房企维权案例数不胜数，何止一个龙湖。

别把行情当能力，这是龙湖吴亚军最经典的话之一。房地产发展了20年，房企们几乎都是在看天吃饭。谁打破了这个魔咒，谁就会被推崇，曾经绿城如此，龙湖也如此。

倘若能逆行情生存，那才是真牛掰了，知易行难啊！

机构发布的TOP100房企销售榜单显示，2月单月房企整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。

按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额，TOP20房企也有过半数均出现同比下滑情况。

当然，短期销售数据，对预判全年房企表现意义不大，但市场情绪也将深刻影响购房者的心态。大的概率是2019依旧行情依旧紧张，保守和进击之间，龙湖的选择代价很大。

到底该保留初心还是追求宏伟？无论对企业或个人来说，这似乎都是个永恒的悖论。

全国房地产都不好做，非龙湖之错

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