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1 2 130838 2019-3-11 08:42 | 只看该作者
近年,外地房企为何一窝蜂进入宜宾?
文/段叙兰

大鳄入宜早已不是新话题。
最早的,2001年央企鲁能进入宜宾,整体开发南岸西区。
2017年是一个分水岭。从2017年开始,碧桂园、华侨城、万达、绿地、阳光城、华润、恒大等一线房企,铁投、蓝润、阳光大地等川内名企,渐次扎堆而来。
有消息称,起码有十几家外地房企看好宜宾市场想进来,甚至有些公司都观望了两三年还没放弃。显而易见,2019年依然是外地房企密集进来的一年。
这一两年,宜宾突然成为外来房企垂涎的肥肉,为什么?

发展的必然
合作的双赢

放眼全国,宜宾并不是受一线房企青睐的特例。有业内人士认为,一线房企大举进军三四线城市,是一种战略发展的必然选择。原因有二:
一是大型品牌开发商业务扩张的需要。因为一二线城市房价调控趋紧,但土地存量少、价格高,拿地成本高,在调控政策的高压下,房价没有上升空间,利润薄。而这些品牌房地产公司每年都有业绩考核、利润考核目标,仅在一二线城市是无法完成这些目标的,再加上这些大型品牌开发商本身就有扩张版图的需要,所以就冲到经过调研、测算而认为有利可图的三四线城市进行快速布局。
二是三四线城市的政府的邀请。因为这些大型品牌开发商,都有一套成熟的运作模式,成熟的运作团队,从土地勘察、市场调查、前景预测、规划设计、施工合作、销售协作等一条龙都有成熟的经验,也很多成功的范例。所以有很多三四线城市的政府,希望以优惠政策招引这些大牌公司到自己的城市来发展,帮助当地政府运作房地产开发项目,推动城市房地产业的发展,促进城市形象的提升,带动城市经济的发展。
基于以上原因,近两年宜宾突然进来这么多一线房企,也就不足为奇。

宜宾经济强发展好
正是一线房企青睐的热点区域

说句大白话,所有大型品牌开发商进驻一个三四线城市,都不是一时冲动。而是经过专业团队对城市的经济发展水平、人口规模、居民收入水平等因素,认真调研、分析,对房价未来走向进行预判,认为有前景、有增长空间、有利可图才来的。
先说宜宾的经济发展水平。2018年,宜宾全市地区生产总值突破两千亿达2026.37亿元,总量继续保持全省第4位;增长9.2%,居全省第2位。宜宾,论经济实力一向是川南翘楚。
再说宜宾的产业结构。宜宾是四川省的工业重镇,多年发展形成了以“中国酒业大王”五粮液、全国创新型企业丝丽雅等行业领军企业为核心,以智能终端、轨道交通、汽车、新材料等为特色的现代产业体系,规上工业增加值增长11.3%,居全省第2位。是四川省重要的特色效益农产品基地,竹、茶、牛、猪、蚕等特色产业优势明显。
只凭以上两点,宜宾的城市实力足以在三四线城市中脱颖而出。而且,2019年宜宾市政府工作报告明确提出,力争2021年全市经济总量要达到3000亿元,建成全省经济副中心。如此经济实力强,发展前景广阔,又正处于城镇化发展加速时期的宜宾,如何不成为一线房企抢滩的热点区域?

宜宾房地产行业
相对健康平稳

除了看重宜宾的城市实力和发展前景,外地房企青睐宜宾的原因,可能还包括宜宾房地产行业发展的特殊性。记者曾与多位业内人士交流,大家观点相同:单从房地产市场表象来看,宜宾房地产行业相对比较健康平稳,供需总体平衡。
据说,现在的自贡和泸州房地产市场行情十分不好,竞争相当惨烈,甚至有个别楼盘亏本大甩卖,只求快速回笼资金止血。与兄弟城市相比,宜宾房地产市场行情简直就是岁月静好的傻白甜。
究其原因,这应该与宜宾地方政府并不依赖“土地财政”有关。纵观过去十余年,宜宾的土地供应量一向十分节制,直到近几年才稍微放开。土地供应少,入市的商品房也就不多,还出现过主城区无房可卖的尴尬。所以,宜宾房地产行业的重点不是去库存。
僧多粥少,那么多外地房企都在虎视眈眈盯着宜宾政府推出新的土地,估计2019年的土地竞拍肯定会出现白热化拼抢的场面。

如此多的外地房企一窝蜂进入,对于宜宾市场而言,将会有哪些影响?
相关业内人士认为,有这么多大开发商布局进驻宜宾,本土房地产行业必将迎来新一轮的发展机会与生存挑战。机会是由于随着宜宾城市的发展而带来的诸多机遇;挑战则存在于越来越多的全国知名品牌房企进驻后,市场的竞争还将进一步加剧。
随着行业整合、调整,大鱼吃小鱼,越来越多的企业或将面临转型甚至退出房地产市场的舞台,而仍然留在“舞台”上的企业,必然十八般武艺样样精通。
新一轮房企洗牌,对宜宾市场而言,并非坏事。
未来如何?让我们期待。


光说房市043

商业地产投资,是馅饼还是陷阱?

    都到草长莺飞的三月了,宜宾的天气还是阴雨连绵,偶尔一二天的太阳短暂露脸,也改变不了光照严重不足的问题,让人们的心情不是郁闷,就是烦躁。
    这也恰好是近段时间以来房地产现状的写照,尤其是商业地产。按理说宜宾第三产业的比重越来越高,人均收入也不断增长,办公写字楼、住宅底商、社区门面、购物中心等各种商业地产需求应该不断升温,而现实却是凄清寒冷,悲伤泛滥。
    前几年,随着宜宾城市建设的展开,中心城区的商铺一铺难求,租金也开始水涨船高,这让不少投资者看到了商业地产的“钱”景,而近两年新增商业地产的大幅增加,同质化严重,再加上电子商务等的冲击,部分商业卖场缺乏运营经验的制约,又让投资者相信“一铺养三代”的时代已经不复返了。
    与住宅不同,商业地产作为经营性物业,其价值的大小主要体现在作为经营平台,能够实现多大的盈利,所以关键因素包含两个方面:升值潜力和租金水平。不管是之前的鲁能财富中心、轻工博览城、Momall海港城,还是现在已经停业的银龙广场,归根到底,主要原因都是以上两个。
    租金水平方面,就集中式商业和购物中心而言,主要依靠前期的准确定位,后期的运营管理,以及主力商家的招商引入,商场企划包装定位准确等,如果运营商的能力不够,盈利水平低下,那么除了某些高毛利率的行业先天能够承受高租金外,返租期一过,一些卖场的租金水平就不但跟不上租金上涨的预期,甚至可能比之前的还低,这样一来,投资者的期望自然也就不可能实现了。
    办公写字楼也存在类似的情况。目前在售和即将上市的龙城•蜜立方、鲁能•壹公馆系列/原著荟、绿地•城际空间站等主要集中在南岸西区,华侨城CBD在南岸东区,金城•紫金广场在临港,并且等级标准也各不相同,而宜宾城市正处于高速发展时期,这一过程中,租户对于办公楼的地段、品质以及租金预算成本等需求和偏好都是动态的,租赁者有可能关门退租,也可能随着业务的需要,搬去更适合发展的区域,这些变化都是很正常的市场行为。所以,办公写字楼的租金也是由市场因素决定的。
    当然,这并不是说商业地产无利可图,这个行业既是炼狱,也是天堂。除了租金水平方面的考虑之外,升值潜力也是非常重要的因素。逻辑上讲,如果以低于市值的价格买入,或者有低成本的资金来源,也可以实现较高的回报率。
    而商业地产与住宅地产的区别在于,市场参与者更少,专业性更强,不是刚需品等方面,另外开发企业投入的资金量也相当大,并且去化时间一般也比非经营性地产更长,这就让投资者低价获得有了一定的可行性。目前宜宾市场上,同地段的写字楼、公寓等商业地产的价格,常常低于住宅地产,也就有这方面的因素。
    所以,如果能通过较低的价格提升升值潜力,同时,运营商能够正确的定位和合理的运营,商业地产的投资回报,还是值得期待的。


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