1 8 366 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
2018年将近过半,正值“5.15”新政出台后的一个月。从年初的“万人摇号”到不时传来开盘遇冷的消息,从过去仅靠朋友圈卖房到重新审视营销策划的价值,成都楼市各种变化不言而喻。
下半场的哨声即将吹响,成都的开发商准备好了么?借助阶段性的土地和住宅市场复盘,我们能够对未来走势得出一定的判断。但更重要的是,深刻理解调控的意图,或许才是制胜楼市下半场的希望所在。
土地市场量增价跌,三圈层迎来爆发
截至2018年6月15日,成都土地供应已达9614亩,占2017年全年供应量的62.93%,根据市国土公布的数据,2018年后续至少还有近7000亩土地供应。此外,土地成交达9107亩,占2017年全年成交量71.45%;土地平均楼面价3151元/平米,较2017年全年平均价格下降42%。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    这其中,土地市场呈现出明显的几个变化:
    1、传统供销节奏被打破:近几年成都土地市场下半年集中放量成交的历史规律被打破,上半年土地供销规模激增,锦江、新都、青白江、新津、邛崃、蒲江、金堂多地上半年集中推介土地。
    2、圈层成交结构变化剧烈:从2017年土地市场成交来看,五城区成交量约占19.62%,高新区、天府新区约占23.49%,二圈层约占28.02%,三圈层约占28.88%,整体比较均衡。但2018年,三圈层土地成交占比上升到58.86%,五城区下降到3.71%,尤其是高新区和天府新区也出现大规模下降,仅占到13.16%。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    3、传统热门区域遇冷:五城区、高新区、天府新区等传统热门区域,也是目前限购、限价最严厉的区域,土地流拍率大幅提升。
    4、品牌开发企业“上山下乡”:品牌开发企业排队进入三圈层、省内三四线城市,外围市场成2018年业绩主战场。
    5、楼面地价整体下跌:截至6月15日,2018年大成都楼面地价3151元/平米,较2017年降幅高达42%,土地价格的大幅下降,既是量增价跌的市场表征,又是三圈层成交占比大幅提升的直观反映。
    6、区域价值迎来重塑:受住宅限价影响,高新区、天府新区、二圈层楼面地价均不同程度出现下跌。而三圈层中,金堂、蒲江迎来大幅补涨,大部分市县住宅地块补涨至3000元/平米以上,彭州成最后一片价值洼地。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    住宅市场规模萎缩,存量去化速度放缓
    同样截至2018年6月15日,成都商品住宅存量约为973.52万方,较2017年年末存量仅下降约30万方,相比2017年存量去化超过1000万方而言,存量去化速度放缓。此外,大成都商品住宅供应面积约1000万方,占2017年全年供应量52.75%,供应量有逐渐回升的趋势。商品住宅成交面积约1045万方,仅占2017年全年成交量35.5%,成交呈现疲软。销售均价8031元/平米,较2017年上涨5.2%。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    同样,我们总结了住宅市场的几大亮点:
    1、供销比回归平衡:市场经过连续两年供不应求的紧张关系,在不断收紧购房资格后,供销量在大幅下降的同时,逐步回归平衡,存量基本稳定在2017年年末水平。
    2、传统主力市场区域萎缩严重:五城区、高新区、天府新区成交规模大幅下跌,市场规模急剧萎缩;三圈层市场成为成都主力市场区域。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    3、二圈层价值提升明显:从近两年来看,二圈层房价上升明显,三圈层青白江、新津价值重新定位,成都新的“11+2”主城区范围整体价值重新定义。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    4、供需紧张关系缓解:自2016年起市场出现的供需紧张关系得到缓解,部分城区存量开始回升,但部分城区仍急需补充供应
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    调控政策一再收紧,降热度为当务之急
    在“房住不炒”的大方针下,自2016年10月后,成都土地市场、住房市场迎来多轮政策调控。解析楼市未来走向,核心在于理解调控的宗旨。楼市价格的背后牵扯着地方财政、金融机构、开发企业、相关产业、购房人群,楼市调控的目的显然不是要击垮房价。房价如果出现大规模下跌,除了开发企业利益受损,地方政府的公共投入、金融机构的相关贷款、相关产业链条都会迎来巨大风险,即便是广大的购房者,也会苦不堪言。试想房价下跌,原本贷款100万元购买的房屋,若跌到总值80万,则购房者即便卖掉房子也不足以偿还贷款。
    楼市调控的初衷不是要让房价下跌,而在于建立理性健康的市场秩序,避免市场过热形成泡沫,进而影响到社会和经济正常运行。
    往前追溯,从2016年开始的楼市热,首先进行的限价和限购政策,其目的在于一定时期内稳定房价,避免房价过快增长。但同一时期,部分企业对于市场走势的误判,造成地价飞涨,形成地价高于市场房价的“倒挂”现象。
    房价受限,地价“倒挂”,导致开发商拿地后不能转化为市场供应,这是成都土地供应充足,住宅市场供应却严重不足的根本原因。从2017年全年市场供应来看,较2016年下降近600万方,库存去化达到1000万方以上。
    严重的供不应求,实际上加剧了紧张的供需关系,尤其是地价高企的主城区,顿时进入一房难求的窘境,市场乱象频现,引发调控进一步升级。直接带来的市场结果就是,五城区+高新区、天府新区市场均出现相对大幅萎缩,前面数据已有体现。
    成都市场的一房难求,对于市场未来涨价的预期,带动了四川省内三、四线城市一轮普涨,引发一轮返乡置业或投资的需求外溢。
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    左耳1  [楼主]| 发表于 2018-7-5 16:49 | 显示全部楼层
    感受一下,成都三圈层及周边仁寿、德阳地价和二手房价的对比。试想当仁寿视高已经卖到13000元/平米的时候,主城区受政策限制开出来的13000元/平米左右的房源,能不万人摇号?
    随着今年5月15日新政出台,购房资格的进一步收缩,可以理解为在短期内无法扭转供应不足的情况下,政府转为控制需求规模,以平衡供需关系。
    房加加总结起来,新政后市场呈现出几大特点。
    1、土地市场回归理性;
    2、市场供需双降,开盘认购率大幅下降,部分新盘开盘认购率跌至50%以下;
    3、成都主城区市场一定程度“冻结”,周边城市补涨后市场进入观望;
    4、主力开发企业急剧扩张,“上山下乡”只为捡漏。

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