0 23 6890 2018-4-17 22:32 | 显示全部楼层
2017年以前,一二线楼市火爆了整整15年,如今沉寂了1年。

2017年以前,三四线楼市沉寂了整整15年,如今火爆了1年。

然而诡吊的是。

有着优良升值历史的一二线城市,辛辛苦苦的控制住了房价的上涨,给了你一个难得的上车窗口期,让你把握机会。

但这个时候,大多数人,却又偏偏把目光转向了多年未涨的三四线。

这或许是中国人在买房时最诡异的状况:

不是哪里好,买哪里。

而是哪里涨,买哪里。

只关注眼下有没有涨,不看过去横盘多久,也不思考未来还会不会涨。

在盲目跟风中,最终做出遗憾万分的错误选择。


1. 三四线房价越上涨,越是卖出的好时机


1.为什么说三四线房价越上涨,反而是卖出的好时机?

因为三四线房价上涨是无法长期持久的。

想要认清三四线有没有长期投资潜力,首先要了解,本轮三四线上涨的根本原因。

其实这个原因也不复杂:

棚改+去库存+最强力竞争对手【一二线】被限购,资金无处可去

这三个原因集合起来,造就了三四线今日的房价升势。

然而,我们仔细一看就会发现,这三个原因,全都是短期因素,根本没法持久!

首先是棚改,这个时间已经确定了,到2020年之前要基本完成,离现在还有三年。

然后是去库存,你会发现2018年三四线去库存这个事儿已经基本不怎么提了。

最后是一二线的限购,先不说以往限购最长也就持续2-3年左右,单说近期各个二线城市集中引进人才,为外地刚需开口子这事儿,就明显不一般。

二线吸的是谁的人口?还不是那些三四线的人口,甚至是那些拼命逃离了北上广,却又发现回不去三四线的小白领们。

综上来看,哪怕按照最好的情况预计,三四线的利好也抗不过2020年。



2.为什么要趁上涨的时候卖出?

我们在上面也说过了,大多数中国人买房有2个特点:

只买涨,不买跌。
先买新,再买旧。

尤其是三四线,如果有新房可以买,二手房是绝对不考虑的,一是因为新房选择多品相好,二是因为买二手房在朋友中显得没面子。尤其是娶媳妇的时候,新娘往往都会对比,朋友们嫁人都能住新房,凭什么我要住个二手的?

而一二线的人,有“新房癌”的往往是少数,因为环内的新房掰着指头都能数过来,全都是存量房,大家来来回回都住二手房,有钱土豪想住市里面也只能买二手豪宅,所以也没有什么面子不面子一说了。

在这样的情况下,我们可以非常清楚的做出三四线卖房难易度排序;

最简单:房价上涨的时候,卖新房
简单:房价上涨的时候,卖二手房
困难:房价不涨的时候,卖新房
很困难:房价不涨的时候,卖二手房
最困难:房价不涨的时候,卖老破二手房

现在的三四线,卖二手房还相对简单,毕竟慕名前来接盘的人还算是络绎不绝。

但是注意了,这些接盘侠是你家房子吸引过来的么?

绝对不是。

这些人是人家开发商花大钱,做广告,赶着这波三四线热潮给吸引来的。

花钱+顺势而为缺一不可。

人家开发商趁着这波热度清盘了,拍拍屁股走了,比如某桂圆,近期还宣传要再次抓紧时间赶工期,加班加点卖房子,人为的是什么?

不就是怕三四线热度没了,自家房子没卖完,就又要压手里了么。

人开发商都想着抓紧卖完拿回款,你还在犹豫个什么?

别说三四线了,最近大大我在某中部房价没涨的二线城市调研,别看新房一个个搞的开盘既售罄,多红火似的,但当地的二手房想卖一套要多难有多难。

尤其是老破二手房,挂了一年没卖出去的比比皆是。更惨的是二手房中介销售,我做调研时,在某家中介找的销售,已经换了3波了。

(欢迎补充类似的情况,让朋友们认清真实的市场,记得带上城市)

当楼市热度不再,一二线城市尚且如此,三四线又有何幸免的可能?

这个问题,请一定要认真思考。


2. 三四线房价越上涨,越要坚定购买一二线的决心


为什么三四线房价上涨,反而要坚定的去买一二线?

首先,我们要理解一二三四线房价之所以会上涨的底层逻辑。

房价到底是从哪里涨起来的?

房价上涨的起源主要分成两部分:

自上而下的大量资金
自下而上的购房贷款

单看这两个或许不容易理解,我来简单解释下。

1.每当国家有一些投资计划的时候,这些钱往往是自上而下流动的,这个不过多展开。

只举一个例子,比如拆迁户,棚改户,就是自上而下中相对末端的存在。但是就算是这样,也是普通人羡慕的对象。

2.大量的无房刚需,在信贷宽松时期,激活了借钱购房的欲望,于是用少量的积蓄+大量的贷款,购买了首套房。

而曾经的首套房拥有者,卖出了自己的房子后,也同样要借贷款,去置换更好的房子。

自下而上的换房食物链,就是这样一步步形成的,这个时候你会发现,其中的每一步,都少不了购房贷款的存在。

贷款的宽松与否,直接决定了人们换房的欲望。

说到底,房价的上涨需要两个至关重要的东西:

一个是人,刚需,一个是钱,相对宽松的钱

缺一不可。

那么,当钱从天上落下来的时候,最先落到哪里?

如果猜不到,让我们先来想一个画面。

当一滴水落在湖面上,最先起波澜,波澜最汹涌的是哪里?

没错,就是水滴落下的最中心。

就像我们的一线城市,最先获得大量资金的扶持,房价也是最先出现的变化。
(15年北上深最先上涨)

而后,波浪会围绕的圆心,一圈一圈的向外扩散。

像我们的二线城市,只有当一线发力了一段时间之后,方能逐渐获得能量。
(16年二线城市普涨,四小龙上涨最为出名)

再往后,才是我们当下所看到的,三四线的上涨。

这还只是资金面。

从人口这一层面来看,就简单的多了,哪里有无房刚需,哪里才有换房食物链的最底层。

如果连无房刚需的没有,哪里来钱,给一套房拥有者,置换新房的力量?

不把手中的一套房卖出,又有多少人能买的起新房?

那么关键的问题来了,哪些城市会有大量的刚需,心甘情愿的去背上几十年的贷款,换来这个城市的永久居住权?

我们自己设身处地来想想,这个城市,要满足什么样的条价,才能让我们愿意背负那么多,仅仅是来换取一床之地?

至少要有好的工作机会的吧,最好还有好的生活环境,好的发展前景,以及好的房产升值潜力。

显而易见,三四线并不大符合广大刚需们的要求。

而一二线,虽然近期水波不兴,但是要知道,这往往也是水滴结束的预兆。

一滴水落下,最先平静的,也一定是最中心的水面,最后平静的,才是最外围的那一圈。

在这样的情况下,以往的表现,就显得至关重要。

我们来看下,自2002年以来,各城市的房价涨幅排名情况:


图片来源于网络

这张表按房价涨幅将中国主要的一些大城市划分为了五档,越靠上说明长期升值状况越好。

如果我们来对标下现在的楼市状况,就会发现最上面一二档的均已熄火,第三档中间的二线四小龙,加上16年房价明星城市郑州,如今也是被压制的死死的。

反而是处于四五档城市,这些自2002年来表现非常一般的城市,现在反而是活跃在市场中,这样恰恰应证了,水滴最先从中心平静,外圈往往有时间上的滞后。

如果上图看的不够清晰,我们再来看,近十年房价涨势排名情况。


哪里更适合买房保值升值,答案显而易见。

这也是为什么最近三四线不断上涨,大大却依然推荐买一二线城市的原因。

现在还在犹豫是否买三四线的朋友,你们其实已经错过了三四线买房的最佳时机。

这个时候,你们要做的,并不是去追赶三四线的末班车。

而是要去等待一二线下一轮的始发车。

尤其是对于刚需来说,2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机。

有充足的时间挑选,可以贷款买房,大多数开发商都会给你优惠。

甚至一些城市的房价已经和16年底相差无几。

这个时候,千万别再去想,过去这个城市有多便宜。

城市新移民要做的,不是想法设法在买房上去超越原住民,那没有意义,难度极大的目标只能徒增焦虑。

新移民要做的,就是比其它新移民更快一步,就够了。

只要能多快一步,你就能通过买房这件事,享受到城市发展的红利。

不信你看,最近,有很多很多的一二线城市,都开始大量吸引人才,储备人才,积蓄新移民。

这说明了什么?

或许,新的机会,很快就要来了。

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