文丨西部菌

在财经领域，成都今天几乎刷屏。

自上午开始，一份有关四川天府新区成都直管区支持入住企业（机构）员工购房实施办法的文件就在网上流传。

上海南京广州之后，成都终于出手？这次有点不一样
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其主要内容就是直管区内的招商引资企业（机构）员工、行政企事业单位员工、引进（推荐）人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

这一举措，很容易让人联想到今年以来，从上海临港片区到南京六合区再到最近网传的广州等多个城市，对部分区域楼市调控政策进行的“微调”。

不过，到下午，就有媒体报道称，天府新区方面表示——并未放开限购，是过度解读。也就是说文件是真，但此举并不意味着放松限购。

在西部菌看来，目前多个城市调低局部区域的特定人群购房门槛已是不争的事实。只是，把这样的政策等同于为楼市调控松绑，可能忽视了真正的信号。

天府新区成都直管区这次的举措，提供了一个很好的解剖案例。

01

高新区和天府新区成都直管区，是成都楼市限购最严的区域。

除了要求有落户年限和社保缴纳年限要求，还对跨区购买有明确限制。

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成都限购范围 来源：网络

根据这次的文件要求，符合规定的“三类人员”可通过企业申请购房资格，不再受户籍、社保缴纳年限的限制，这显然是扩大了可购买人群的范围。

但是，文件虽然降低了特定人群的购房门槛，但在很大程度上，与其说是楼市调控放松，不若说是人才政策与招商引资政策的加码。

据西部菌了解到的未经权威证实的情况，过去几年，在天府新区成都直管区落户的企业，其员工一般都可以享受到购房资格。

据“天府楼市”，今年5月，成都市住房和城乡建设局在回复相关网友疑问时也称：

“对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可上不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。”
此一说法虽与这次的文件表述稍有出入，但可以看出，所谓的定向放松，直接针对的其实还是招商引资项目和人才。

因此，如果将之等同于楼市调控上的松绑，就会忽视其在招商引资和人才招揽上的真正用意。

02

具体到天府新区目前的发展现状，此一做法也可以说是很有针对性和必要性。

有网友调侃，如果高新区在十年前就进入最严调控状态，一定没有今天的繁华。这在一定程度上可以回答为什么天府新区当前需要为企业员工购房开一个口子。

相较于高新区，天府新区目前正处于积聚人气和产业的关键阶段，亟需要大量人才和项目的进驻。在这种背景下，为企业员工提供购房资格，实质也是优化营商环境的重要一环。

“房住不炒”当然要坚守，但具体政策，得兼顾区域发展的现实和阶段性特征，这也是楼市调控为何要向“一城一策”乃至“一区一策”转变的根本性原因。

且从房价看，天府新区较之于高新区乃至其它第一圈层，也有明显的调控空间。

03

另一个因素，是当前新区发展的内在要求。

2017年7月，成都在产业发展大会上提出，统筹布局建设66个产业功能区。

其主要是为了破解传统园区“重生产发展、轻生活服务”“重项目数量、轻企业协作”“重地理集中、轻产业集聚”等问题，着力解决产城分离、同质竞争、公共服务不配套、基础设施不专业等现实问题。

说得通俗点，在新的产业功能区内，人们不再需要忍受长时间的通勤，可实现工作和生活的结合。这是解决城市交通拥堵的重要举措，也是新区发展的“新理念”之一。

根据规划：

天府新区到2020年，初步建成鹿溪智谷、天府中心和成都科学城起步区，天府新区经济总量突破2500亿元，成为“西部地区最具活力的新型增长极”；
到2035年，基本建成天府新区核心区，经济总量站上万亿级台阶，成为内陆开放经济新高地；
到2050年，全面建成天府新区，成为最具产业活力、最具城市张力、最具人文魅力的别样精彩的新极核，成为宜业宜商宜居的国际化现代化新城。
很显然，这些目标需要人气和产业的支撑，但同时，也意味着它必然与传统的产业功能区相区分开来，其中重要一点就是体现在职住平衡上，真正做到宜居宜业。

所以，落户企业的员工有资格购房，也就是要解决好这部分人群的住房问题，从而体现出新区之“新”。

04

除了招商引资和招揽人才，从上海临港新区从成立之初就降低购房门槛，到南京六合放松限购，再到天府新区成都直管区为企业员工提供购房资格，这些还释放出一个重要信号：当前新区发展，从一开始就要压缩房地产炒作和投机的空间，但依然要保障刚需群体的需求。

有人会说，购房资格放宽了不是更有利于炒作吗？这只是看到了其中的一面。比如，这次天府新区的新政里就要一个重要补丁——5年内不得上市转让。

在整体调控不放松的大背景下，5年内不得转让，基本上就压缩了投资、炒作的空间。其最大的功能只有一个——解决刚需。

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关于这一点，这个月初，相关方面在回应网友过于天府新区应该放松限购的建议中就有这样一番表态：

目前，我市暂无解除天府新区限购政策的计划。下一步，针对您反映的天府新区的问题，我们将进行研究，根据天府新区成都直管区的市场实际情况，按照国家要求，对相关调控政策进行优化完善，进一步提高精准施策、分类管控水平，努力解决市民刚需、刚改等不同住房需求，促进市场平稳健康发展。
很容易划出关键词——分类管控、刚需、刚改。

也就是说，一方面要坚持大的调控不放松，另一方面，也要保障刚需的需求。

所以，如西部菌过去所言，在一二线城市，新区可能真的是未来刚需上车的首要选择，至于投资性购房，基本可以断了念想。

此前西部菌在成都东部新城的调研中也得知，东部新城的土地规划出炉前就一度停止土地出让，其目的之一，也就是要避免无序投资和炒作的可能。

过去多年，多数城市的房地产演变史中，都发生过这样一幕：新区由于政策倾斜，大量资金迅速涌入，房价也立即水涨船高，随后新区的调控也往往最严。

但是未来这样的“奇迹”将很难再有了。因为从一开始就要避免新区变成炒房的天堂。

这是新的房产调控时代，购房者和开发商，都需要有的心理转变。

当然，让刚需群体也有机会上车，一方面是要兑现房屋是用来“住”的本质，另一方面也确实是要维持新区正常的发展节奏。

每个区域都有自己所必经的发展阶段，一旦错过了时机就很难再来。而其中，人气和产业是最重要的一环。只有有了这两大保障，基础设施和公共服务的完善也才有根本支撑。

这方面，目前的天府新区仍处在最关键的时期，解决好刚需群体的购房问题，也是为新区发展打下一针强心剂。

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