文丨西部菌

9月开启，但对于房地产行业而言，今年的“金九银十”似乎显得有些落寞。

中新经纬客户端不完全统计发现，进入2019年下半年以来，至少已有15个城市出台楼市调控政策。

来源：中新经纬

这些城市，其实算得上是老面孔了。一方面，它们中多数的房价涨幅一直处于被重点警示的地位，如洛阳、大连的新房、二手房涨幅在上半年均居全国前列。

另一方面，一些城市楼市调控出手之密，想不让人关注都难。最具代表性的是苏州，年内已经四次加码楼市调控。

这15个城市的高调出手，与相关政策和表态形成一种直接的呼应，共同构成了当前楼市“横盘”的这个基本面。

那么，在楼市“横盘时代”，到底有哪些城市还在做“出头鸟”，个人又该如何选择出手时机，到底是选城市还是选地段？

01

秦皇岛、哈尔滨领涨下半年？

在今年下半年的两个月时间里就已有15个城市出台楼市调控的同时，房贷政策也在收紧。

最近具有代表性的是，安徽合肥目前有超过10家银行宣布停止发放二手房贷款。另外，主要二线城市的房贷利率也上涨明显。

不过，刚刚出炉的8月百城二手住宅市场均价报告则呈现出不一样的结果。

来源：诸葛找房

来自诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，被调查的100个重点城市，二手住宅均价环比上涨0.11%，整体上仍保持了企稳上扬的势头。

其中，二手住宅市场均价上涨城市62个，与上月持平；下跌城市38个，比上月增加1个。

南通、嘉兴、徐州、唐山、连云港、泰州、秦皇岛、哈尔滨、柳州、临沂、九江、吉林、岳阳等13个城市环比涨幅在2%以上。

而根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.37%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，基本持平。

具体来看，有69个城市环比上涨，29个城市环比下跌，2个城市与上月持平。

表：2019年8月百城新建住宅价格指数

来源：中指研究院

其中，绍兴、唐山、南通、厦门、温州、江阴、邯郸、宁波、秦皇岛、无锡、扬州、哈尔滨、衡水、桂林、西宁、东莞、成都等17个城市的环比涨幅超过了1%。

把两份榜单的二手房和新房涨幅排名靠前的城市“合并同类项”可以发现，南通、哈尔滨、秦皇岛等城市的总体涨幅领先。

事实上，以70城数据为例，今年上半年，新房涨幅高于5%的城市中，也有秦皇岛，哈尔滨。

由此看出，这两个城市在下半年调控升级的可能性较大。

而跳出具体城市来看，无论是二手房还是新房，从上半年到下半年，楼市“稳”的基本面并未有松动迹象。

02

“金九银十”会有奇迹吗？

今年上半年，各地调控共出手251次。与此同时，会议重申房住不炒，并正式提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

综合各方表态和调控行动，信号意义不言而喻。

多地都对房价涨跌设置了区间。比如5%，“不谋而合”地成为多地调控的涨幅红线。按照这个标准，房价涨跌基本上都还是在“稳”的范畴。

所以，部分城市的新房、二手房交易都出现了连跌现象，不算太让人意外。毕竟，楼市的基本面越稳，意味着观望群体越大。

但是，向来被购房者和房企寄予厚望的“金九银十”，会有奇迹吗？从目前的一些信息看，希望不是很大。

比如，广州的二手成交量已经5连跌；8月北京新房市场“退烧”，被指或迎最差“金九银十”。

当然，观望的不只是买房者，也还有房企。

媒体报道显示，金九来临，天津预计有36楼盘入市；成都也被指二手房市场渐升温，多地新盘供应加大有望造就入市小高峰……

这个阶段当然不排除有部分购房者的意愿累积后集中释放，房企出于回笼资金的压力，在新房销售上也可能会有一定的促销活动。

但总体上，购房者“捡漏”的可能性很小——在以稳为主基调的调控要求下，房企的自我调价空间不容高估。

对于房企而言，压力或还未至顶点。

来源：克尔瑞

克而瑞研究院发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，8月，全国300城市土地市场整体成交量环比减逾三成，成交均价同比小幅上涨，土地出让金总额同比、环比均缩水。

8月百强房企权益口径业绩较7月环比微降1.7%，略低于1-7月均值。TOP30房企中11家房企单月业绩环比下降，万科8月销售规模451.3亿元，环比降低6.3个百分点；旭辉集团和招商蛇口8月销售金额分别为137.4亿元、180.9亿元，环比分别下降5.6个半分点和6.4个半分点。

一句话，备受关注的“金九银十”，部分房企的压力或许会稍有释放，但还是得做好长期抗压的准备。

03

横盘时代，选时机还是选城市？

无论是定调，还是贷款利率调整，宏观调控密集加码，此轮楼市的基本盘已经非常清晰。

不过，越是横盘期，房企和购房者都得更谨慎。

对购房者而言，投资的空间已经非常小。刚需群体的话，与其等待好时机、选择好路段，选对城市或许更重要。

因为这两年房价“稳”字当头的另一面，是大城市、中心城市的的发展前景越来越被看多。

特别前几天会议再次定调，让趋势显得更明朗：

新形势下促进区域协调发展，要按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚，增强创新发展动力，加快构建高质量发展的动力系统，增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

与此同时，来自中国房地产报的分析指出：

以2015年作为定基统计，新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安（63.8%）、合肥（60.5%）、厦门（56.9%）、武汉（53.8%）、南京（52.5%）、石家庄（50.5%）、贵阳（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、济南（46.2%）。在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中，列入统计的二线城市占据14席，成为本轮房价上涨的绝对主力。

但二线主力城市的高光时刻还远未到来。自贸区、中心城市扩容，都市圈、城市群发展，都将继续利好大城市、中心城市。

所以，当楼市横盘，无法判断“时机”的时候，瞄准大城市，或许才是应对“抗跌”最不坏的选择。