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0 0 3487 来自 重庆市 2020-4-30 11:25 | 只看该作者

川渝横贯线出品
金科最近动作戏很多。
前两天,融创金科“股权之争”落下帷幕,融创退出,金科大松一口气。
这几天,金科股份又有了新动作。4月29日,金科股份发布公告,拟分拆所属物业服务公司金科服务发行境外上市外资股(H股)股票,并申请在香港联合交易所上市。
已在A股上市的金科地产集团股份有限公司,有可能成为重庆首家民营A+H股企业。
那么,金科为何有此一举?
原因其实也很简单,至少目前的形势有利:
1:分拆物业上市早已是地产行业最流行的玩法。曾经被藏于辉煌房企背后的物业,如今摇身一变成为资本热捧的主角儿。
2:疫情到来,让原本流行的一句话更显威力:“好的物业能救命,差的物业要命”。这让业主们对物业越来越重视。
3:近期,港股22家物业上市公司披露了2019年度的业绩。在整体经济增速放缓的大环境下,绝大部分物管企业在营业收入、净利润上均实现了较大幅度的增长。碧桂园服务增速更是翻番。
除了大环境因素外,新年到来,3月9日,兴业物联上市更是引起业内轰动。原因不仅因为兴业物联是2020年第一个上市的物业企业,更是因为兴业物联刷新了上市物企规模的下限。这可以传递一个信号,让很多乃至中小物企觉得:“我也可以”。
但是,真的一切都看上去那么美丽吗?
其实,上市幕后也有诸多值得警惕的方面。
1:一些物企上市后,日子过得并不见得畅快。比如和泓服务和浦江中国等小型物企,花费巨额成本上市后,经营也并未明显改善。根据年报数据,和泓服务2019年的毛利率为33.9%,较2018年还掉了2个百分点;浦江中国2019年毛利率为15.4%,较2018年同样掉了近2个百分点。上述提到的兴业物联,上市后股价也呈现出“坐过山车”的状态。
2:物业以精细化服务取胜,擅长突击猛攻型的金科,能否在物业市场上打出一片天下,有待考量。目前,单从体量对比上,比金科服务要强得多的,有碧桂园服务、绿城服务、保利物业、雅生活服务、中海物业、彩生活等等。金科服务要在物业市场上厮杀,其需要做的功课还很多。
3:上市就意味着公开市场化,企业的交易及财务状况将时刻被投资者紧盯着。物企与其关联的房企都将接受资本市场最严苛的审视。
而近几年来,金科股份本身便被资本市场紧紧地盯住。2019年,仅一个季度内,金科就接到了深交所2份问询函。5月份的问询,深交所要求其对2018年净利润增幅远超营收原因、毛利率增幅较大原因、是否存短期偿债风险、监事会主席持股来源等11个问题进行详细说明。7月份,深交所再发问询函,直指收购房地产项目公司股权暨关联交易。尽管两封问询函金科官方都给予了回复,但仍有很多疑问待解。
未来,若金科服务上市,只能说,将会让金科走上对透明度要求更高更严苛的大考考场。

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