加注1000亿元！广西能救掉队的绿地吗

文丨西部菌

在自贸区、西部陆海新通道等政策利好的加持下，广西正在成为投资的热土。

3月11日，绿地控股集团股份有限公司与广西签订《全面深化战略合作协议》，未来五年绿地将在广西新增投资超1000亿元。

绿地为何选择广西？广西又能给绿地带来什么？

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绿地2013年才进入广西，尽管布局的时间不长，但这个资产破万亿的地产巨头，对广西这片西部土地可谓青睐有加。

在布局广西的第二年，绿地就和广西签订了投资协议，规划在未来的5到10年内投资1500亿元。这次再次新增投资1000亿元，西部菌推测其中有和上次签约重合的部分。

1000亿元相当于什么概念呢？

根据官网信息，绿地目前在广西首府南宁已经投资了10个项目，累计开发建设面积达400万平方米，总投资额近300亿元，纳税额达40亿元。5年再投1000亿，相当于南宁既有投资规模的3倍多。

具体的投资内容，主要包括两个方面。第一是参与当地直属国有第二家千亿元企业广西建工集团的国企混改：　

绿地控股拟作为意向战略投资方参与广西建工集团有限责任公司混改，通过“股权转让+增资扩股”方式最终形成绿地控股、地方国资、管理层及核心员工共同持股的“三元股权结构”。

第二是在其他多个领域进行投资。比如科技创新领域，信息技术、大数据、人工智能、智慧城市等方面合作，在南宁选址建设绿地科技城、绿地双创中心及科创总部基地等重点项目。

国际贸易领域，推动“绿地全球商品贸易港”落地，建绿地·广西东盟全球贸易港；大健康领域，“医康养”项目试点，为广西引进一批顶尖国际医疗机构；总部经济领域，建设南宁绿地集团东盟总部项目；轨道交通领域，加大对南宁TOD、城市更新等领域的投资。

这些投资大部分都指向南宁，不过以房企的核心身份来评判，投资跨度还是相当高的，比较清晰地反映出绿地当前的业务方向。

事实上，在前几年逐渐淡化能源业务后，绿地就开始朝着“房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费以及科创、康养等新兴产业并举发展”的方向迈进。

这次重仓广西，从房产到基建，从科创到国贸，多元化的战线充分显示出绿地各个领域通吃的野心。

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无论是对国家政策的研判，还是对区域发展趋势的洞悉，地产巨头们几乎都有着精准而敏锐的判断力。

比如在东北振兴的政策导向下，万达、恒大等同在第一时间进行了布局，响应国家号召，成百上千亿的投资资金哗啦啦地往里砸。

曾经因为退房停工问题折戟东北的绿地，同样在沈阳、哈尔滨等地连续出手，绿地哈尔滨东北亚国际贸易中心日前就已经正式启动。

这次绿地在广西加注，首先当然是看准了广西的区位和利好。

广西本就是东盟门户、海上丝路重要支点，同时近期喜提自贸区，南宁也在陆海新通道中被多次点名。关于这点，西部菌在之前的文章中有过分析，不再赘述。

要知道绿地虽然在不断拓展业务版图，进行多元化尝试，但它的战线同样有收缩的一面。

今年1月绿地公布的业绩报告显示，2019年，绿地控股在三四线城市的住宅销售金额及面积，分别同比增长26%、35%。即便如此，董事长张玉良还是明确提到，“未来的拿地重心将回到一二线城市”。

在房地产市场增长放缓的前提下，地产巨头们的出手都是相当谨慎的，由此也可以看出广西对于绿地的重要所在。

当然，除了广西的区位和利好外，更重要的一点在于，广西能够提供绿地向大基建方向转移的巨大空间。

最近“新基建”的概念很火，而从已经公布的投资项目看，基建项目很大一部分集中在中西部省份。

像广西这样的欠发达地区，城市化、工业化尚未完成，城市更新、公共交通等各个市政工程领域，还有很大的投资建设空间，它正是绿地所需要的。

这次绿地参与广西建工的国企混改，意图正在于做大基建板块，寻找新的增长点。其实从业绩数据来看，绿地的大基建业务，已经增长到快要能和房产主业抗衡了：　　

2019年，绿地控股房地产主业实现结转收入1947亿元，同比增长21%；而基建板块实现营业收入1866亿元，同比增长47%。

在广西建工之前，为了实现“大基建未来要冲刺进入全国前五名”的目标，绿地早已大举杀向各地的建工领域，贵州建工、江苏省建、西安建工、天津建工等，都有绿地的身影。

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对于2020年的房地产市场走向，张玉良有过“整个市场的总量将下降5%-10%”的判断。

房企的日子越来越不好过了，头部房企不再像过去那样躺着挣钱，中小地产公司接连关门倒闭。这解释了绿地为何要多元化，将触角伸向基建等领域。

而对绿地而言，在广西重金出手，野心背后也有更现实的难题——绿地正面临掉队的危险。

时间倒回到几年前，绿地可是“地产一哥”的有力竞争者。比如2012年，绿地的销售额突破千亿大关，力压保利、中海、恒大等，排在第2名，仅次于万科。

然而时移世易，如今的绿地，甚至有掉出第一梯队的危险了。比如克尔瑞公布的2019年销售榜单上，绿地的销售业绩只能排到第6位，操盘金额只有碧桂园的一半。

并且，绿地和碧桂园、万科、恒大的业绩差距，还在进一步扩大。2019年，绿地控股全年的利润总额是305亿元，大概只相当于去年上半年恒大核心利润的水平。

在能源业务逐渐淡化之后，绿地地产主业的发展速度，也有些跟不上碧桂园、万科、恒大TOP3了。近几年在基建领域频繁落子，说到底还是为了弥补地产主业掉队的不足。

问题在于，参与地方的建工混改，虽然能够提供融资、拿地和拿项目的便利，但基建板块本身的毛利率比较低，未必是个来钱快的香饽饽。

对外界“大基建拉低绿地含金量”的质疑，张玉良回应称，“不能简单比较不同行业的利润率，要比较利润率的行业水平，达到行业高水平就不错了。”

只是，绿地本质上仍然是一个地产公司，房地产是它安身立命的根本。而在房地产行业增长空间减少的前提下，将有限的资源，投入到毛利率不高的基建领域，到底划不划算呢？

这笔账当然很难算清楚。未来总是充满不确定性，洗牌随时都在发生。在“市场下行，结构分化，竞争加剧”的前提下，绿地显然面临着更大的挑战。