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(1)按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。出卖人与买受人签订按套内建筑面积计价的,当套内建筑面积与合同约定不符时,应当按本司法解释(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,下同)确立的一般原则处理。
(2)买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用,但共摊建筑面积的减少将影响买受人的收益,公共设施功能也将受到一定影响,同时也使买受人的产权登记面积减少,损害买受人的投资权益,对此出卖人也应承担相应的违约责任。如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的,从其约定,未约定的依照本条司法解释(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,下同)规定的原则处理。
(3)按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。《商品房销售管理办法》第二十一条规定:按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
具体讲,包括两层意思:一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的,而套内建筑面积发生误差,包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况,前一种情况买受人可提高房屋的实际使用率,可比照本司法解释中交付房屋面积大于合同约定面积的规定处理。后一种情况,降低了交付商品房的实际使用率,可比照本司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。
此外,还存在下述几种情况。建筑面积和套内建筑面积均减少,但套内建筑面积的减少幅度(大于或)小于建筑面积减小的幅度。再是建筑面积与套内建筑面积均增加,但套内建筑面积增加的幅度(大于或)小于建筑面积增加的幅度。对上述四种情况也应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。
(4)因设计变更造成面积差异适用本条规定的原则。在开发商起草的格式合同中,对设计变更而引起的面积误差常约定为:因设计变更而造成面积差异,房价款按实际面积结算。这样约定既不符合规范性文件的要求,也容易损害买受人的利益。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
规划、设计变更常常会引起建筑物的容积率、建筑密度等建筑指标的变化,引起建筑面积变化,还会引起户型、朝向、层高等各种变化,与单一的商品房面积误差有着本质的区别,不宜适用本条司法解释规定的面积误差处理原则处理,双方不解除商品房买卖合同的,应当签订补充协议。
建设部、国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同示范文本》第十条(该法律文件在2014年被修订,第十条相关内容在《商品房买卖合同(预售)示范文本》中的第十四、十五条有体现。)也确认这一原则,该条约定:经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等因素影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起若干天(当事人约定)内将买受人已付款退还买受人,并按约定标准付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。
(摘自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编,人民法院出版社2015年版,第179~181页)

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