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本帖最后由 在蓉戎城人士 于 2017-10-11 11:52 编辑


    阅读提示:(戎蓉结合《人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化》此文数据和部分观点,以及近段时期的一些见闻和思考,对川渝未来城市格局发展趋势做出分析和预测,并提出若干建议。一家之言,仅供参考,欢迎探讨)

            
  下文选自方正首席任泽平研报《人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化》。

      正文冗长,核心观点都在摘要部分,楼主分析在最后

   导读:我们在2015年预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”。2015-2016年,全国房地产市场分化明显,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,三四五六线城市平稳甚至下跌。除货币超发、土地供给限制等因素外,我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段:第一个阶段是人从农村到城市,房价普涨,只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集,一二线大都市圈人口继续增加,三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞,第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后,本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

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    全文摘要:
    1、美国日本人口迁移呈两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

    2、中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

    3、中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。

    4、由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比低,但在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。

    5、除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。

    6、大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。




正文——
目录:
1 人口迁移的主要逻辑
2 国际人口迁移规律
2.1 美国人口迁移
2.2 日本人口迁移
3 中国人口迁移趋势
3.1 1985-1995年:主要迁入珠三角、沪苏、北京
3.2 1995-2010年:主要迁入珠三角、长三角、京津
3.3 2010-2015年:主要迁入一线城市和部分二线城市
3.4 11990-2015年:迁移类型演变
4 中国人口迁移展望


正文:
我们在2015年预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动”。2015-2016年,全国房地产市场分化明显,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,三四五六线城市平稳甚至下跌。
除货币超发、土地供给限制等因素外,我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势,可分两个阶段:第一个阶段是人从农村到城市,房价普涨,只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集,一二线大都市圈人口继续增加,三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞,第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后,本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

1 人口迁移的主要逻辑
拉文斯坦迁移法则。英国学者拉文斯坦(E. G. Ravenstein)基于英国人口迁移特点在1880年代中后期提出人口迁移的主要法则:1)大多数迁移主要基于经济因素;2)乡村居民较城镇居民更具迁移倾向;3)迁移人口数量与迁移距离成反比;4)人口迁移具有阶梯特征,即城市周边居民先迁入城市,留下的空隙地区由迁移的偏远地区居民占据;5)每一次移民潮发生后,总有一次反向的、补偿性的移民潮出现;6)女性偏好短距离迁移;7)经济与交通发展刺激移民增加;8)长距离迁移以向大城市为主;9)向外迁移主要发生在20-35岁。
推拉理论。博格(Donald J. Bogue)、李(E.S.Lee)等人提出的推拉理论认为,在市场经济和人口自由流动的情况下, 人口迁移的原因是人们可以通过搬迁改善生活条件。人口迁移的发生是由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用的结果,包括自然、经济、社会等多方面原因。
发展经济学理论。刘易斯(W. A. Lewis)认为,由于工农业部门之间的劳动生产率和收入水平存在较大差异,使得劳动力不断从传统农业部门流向工业部门;当工农业部门的劳动生产率相等时,人口迁移将达平衡。费景汉(John C. H. Fei)和拉尼斯(Gustav Ranis)补充到,农村劳动生产率提高,也将促使剩余劳动力向城市工业部门迁移。
经济-人口分布平衡法则。中国社科院人口所学者张车伟和蔡翼飞以经济-人口分布平衡讨论区域发展差距。我们由此引申出城市人口集聚规律:在长期,决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距,即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下,一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入,直至该城市人均收入与其他地区持平。

2 国际人口迁移规律
根据对美国日本人口流动的趋势研究,可以发现人口迁移呈两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的,而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

2.1 美国人口迁移
美国城市化历程漫长,期间城乡划分标准多次调整。当前城市的基本定义为:50000人以上的城市化区域(Urbanization Areas,UAs),和2500-50000人的城市簇(Urban Clusters,UCs)。1790-1840年,美国城市化率从5.1%缓慢增至10.8%;之后城市化进程明显加快,到1880年代初期达到30%,到1910年代末期达到50%,到1970年达73.6%;之后城市化速度放缓,到2010年为80.7%。
基于经济社会高度联系的城市功能联系思想,美国人口调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计(Metropolitan Statistical Areas,最小规模为5万人以上)。1910-2010年,美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中,美国人口郊区化和大都会区化态势明显。
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1)人口向郊区(suburbs)集聚明显。1910-1930年,美国市区(central cities)人口比重提高约10个百分点,明显超过郊区人口比重增幅(7个百分点)。但之后,市区人口比重基本保持不变,而郊区人口比重从14%增至51%。这意味着:1930年之前,人口主要迁入美国都会区的市区;但在之后,人口主要迁入郊区,包括市区人口外迁郊区。美国人口郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件,其主要原因是中产阶级为寻求更好的中小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值;而市区人口多为低收入者,包括黑人。不过2008年金融危机后,美国市区人口比重明显上升,主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等。
2)人口向大都市区集聚明显。1950-2010年,5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点,25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点,而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在1970-2010年,500万人以上都会区人口比重增加9.4个百分点,远高于100-500万人都市区的4.0个百分点、25-100万人都市区的1.0个百分点和5-25万人都市区的0.3个百分点,人口向大都市区集聚明显。

2.2
日本存在两个版本的城市化率统计:
1)市部人口比重。该比重为国内学界广泛引用及世界银行数据库收录,但受行政区划调整影响太大。1898年日本市部人口比重仅为10.7%,1940年为37.7%,受战争影响1947年降至33.1%,1950年回升至37.3%。受1950年代行政区划调整影响、市个数大幅增加,导致1960年日本市部人口比重激增至63.3%,之后增至2000年的78.7%。再次受行政区划调整影响,2010年日本市部人口比重达90.7%。
2)DID人口比重。为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况,日本统计部门在1960年定义人口集中地区(Densely Inhabited Districts, DID),即人口密度高于4000人/平方公里的调查区,和市区町村内互相邻接、人口合计超过5000人的调查区。日本DID人口比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%,再增至2010年的67.3%。
在日本城市化进程中,人口持续向都市区集聚,人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。
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1)在1970年代日本经济增速换挡以前,除1944-1945年受战争影响外,日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态,人口持续快速增长。东京圈人口从1844年的406万人增至1973年的2607万人,占比从10.8%增至23.9%;大阪圈人口从308万人增至1399万人,占比从8.2%增至12.8%;名古屋圈人口从224万人增至735万人,占比从6.0%增至6.7%。
2)1973年后,东京圈人口继续保持净迁入状态,大阪圈人口基本处于净迁出状态,名古屋圈人口基本呈现迁入迁出平衡状态。到2014年,东京圈人口增至3592万人,占比为28.3%;大阪圈人口为1575万人,占比为12.4%;名古屋圈人口为928万人,占比为7.3%。显然,该时期大阪圈和名古屋圈人口增长主要源于自然增长。
期间,日本主要核心城市整体呈净迁入状态,但分化明显。在1965年之前,各核心城市基本保持人口净迁入;之后,差异明显。作为日本第一大城市、东京圈核心,东京都区人口在1965-1995年间持续外迁出至东京都其他区域、周边区域等,人口从889万降至797万;1995年后重新呈净迁入,2015年增至910万。作为日本第二大城市、东京圈第二大城市,横滨市人口持续增长,从1950年的95万增至2015年的372万。作为日本第三大城市、大阪圈第一大城市,大阪市人口在1965-1980年持续净迁出,人口从316万降至265万,2000年又降至260万,之后回升至267万。作为日本第四大城市、名古屋圈第一大城市,名古屋市人口从1950的103万增至1975年的208万,之后缓慢增至2015年的226万。
此外,人口在100万人以上的神户市、福冈市、川崎市、琦玉市、广岛市、仙台市均长期保持人口净流入;京都市在1975年之前为人口净流入,之后基本稳定,但2010年以来净迁出明显。


3 中国人口迁移趋势
改革开放前,中国城市化进展缓慢,特别是在“文革”期间,基本处于停滞状态。改革开放后,中国城市化进程逐渐启动,从1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以来,城市化速度明显加快,2015年末城市化率达56.1%。
在快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入一线城市和部分二线区域中心城市。对照国际经验,中国正处于人口迁移的第二个阶段。
需要注意的是,由于城乡区划划分标准不同,中国城市化率与美国、日本等其他国家的可比性较差。

3.1 1985-1995年:主要迁入珠三角、沪苏、北京
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据1990年人口普查资料,1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东,高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省(市、区)有5个省:北京(54万人)、上海(53万人)、辽宁(25万人)、天津(17万人)、江苏(17万人)。其中,广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。而净迁出规模最大的则是四川(含尚未直辖的重庆),为85万人。其他净迁出人口超过13万人的省(市、区)有5个:广西(45万人)、浙江(30万人)、湖南(26万人)、黑龙江(24万人)、安徽(20万人)。其中,浙江常住人口主要迁往上海、江苏、福建、江西等地。
据1995年1%抽样调查资料,1990-1995年省际人口净迁入规模最大的依然是广东,增至168万人;其他净迁入人口超过20万人的有4个:上海(59万人)、北京(56万人)、江苏(51万人)、新疆(41万人)、辽宁(23万人)。省际人口净迁出规模最大的仍然是四川(含尚未直辖的重庆),为103万人;其他净迁出人口超过15万的有:安徽(57万人)、湖南(48万人)、河南(46万人)、广西(42万人)、黑龙江(38万人)、江西(38万人)、贵州(24万人)。该时期浙江人口依然净迁出,但净迁出规模已减少至不到5万人。
3.2
1995-2000年,人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区,浙江从之前的净迁出变为净迁入。伴随着改革开放深入推进,1990年代中期以来省际迁移人口规模大幅增长。据2000年人口普查资料,1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东(1165万人)、长三角地区(465万人)、京津地区(221万人),三者合计占87.1%。此外,新疆、福建、辽宁和云南也有大量的净迁入人口,分别为97、76、39、35万人。净迁出人口主要来自四川(401万人)、湖南(305万人)、安徽(272万人)、江西(257万人)、河南(194万人)、湖北(169万人)、广西(163万人)、贵州(102万人)、重庆(69万人)、黑龙江(67万人)等地。
2000-2005年,人口仍主要迁入珠三角、长三角、京津和新疆等地区,但长三角集聚人口规模大幅增加。据2005年1%抽样调查资料,2000-2005年省际净迁入人口主要集中在广东(1028万人)、珠三角(863万人)、京津(272万人),三者合计占92.2%。其中,广东省净迁入人口较之前下降,长三角净迁入人口增加约400万,京津增加约50万。其他净迁入人口规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁,分别为113、40、26万人。净迁出人口主要来自四川(318万人)、安徽(317万人)、河南(315万人)、湖南(283万人)、湖北(221万人)、江西(198万人)、广西(173万人)、贵州(123万人)、重庆(101万人)。
2005-2010年,人口仍主要迁入珠三角、长三角、京津、福建等地区,但珠三角的第一大人口净迁入地地位被长三角取代。据2010年人口普查资料,2005-2010年省际净迁入人口主要集中在长三角(1453万人)、广东(1226万人)、京津地区(471万人),三者合计占91.8%。其他净迁入人口规模较大的地区还有福建、新疆、辽宁等,分别为134、55、49万人。净迁出人口主要来自河南(500万人)、安徽(470万人)、四川(394万人)、湖南(390万人)、湖北(296万人)、江西(278万人)、广西(222万人)、贵州(209万人)、黑龙江(114万人)、重庆(111万人)、河北(109万人)。

在城市层面,2001-2010年主要城市人口增长可大致分为四个层次:上海、北京常住人口年均增量超过60万人,苏州、深圳、天津、成都、广州常住人口年均增量在27-36万人之间,郑州、杭州、南京、武汉等城市常住人口年均增量在10-20万人之间,长沙、沈阳、济南、太原等城市常住人口年均增量在10万人以下。
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3.3
2011年以来,中国经济逐渐进入新常态,东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级,中西部地区就近城镇化开始推进,这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。按惯例,2015年1%人口抽样调查资料将在2017年公布,当前只能结合人口增长和人口自然增长率等指标粗略判断该时期的人口迁移特点。

在省际层面,2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区,中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。2011-2015年间,天津常住人口年均增加51万,较2000-2010年的年均29万人大幅增加;北京受人口调控影响,常住人口年均增量从之前的60万降至42万。长三角、珠三角人口净迁入规模明显减少,常住人口年均增量分别从207万降至64万、191万降至83万;其中,浙江很可能因外来务工人员回流呈现人口净迁出,常住人口年均增量从85万降至19万。东北地区人口外流明显,常住人口年均增量从46万人降至-1万人,特别是黑龙江。川渝地区常住人口增量从-16万人增至59万人,可能表明其长期的人口大规模净迁出趋势开始转变,重庆甚至可能转为净迁入。

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在城市层面,人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓,且分化明显,但趋势未改。2011-2015年间,除天津、重庆(主城9区)、石家庄、南宁和福州外,其他城市常住人口年均增量较2001-2010年均有不同程度的减少。其中,天津、重庆(主城9区)常住人口年均增量较之前明显增加,重庆(主城9区)常住人口年均增量从之前的13.0万增至17.8万;石家庄常住人口年均增量从之前的8.2万增至10.8万,南宁从之前的4.5万增至6.5万,福州从之前的7.3万增至7.7万;郑州、武汉常住人口年均增量较之前减少不到1万人,继续保持在16-20万人;苏州、南京、宁波等常住人口年均增量大幅减少,分别从之前的35.5万降至3.0万、17.7万降至4.6万、16.4万降至4.4万,苏州可能呈现人口净迁出。
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3.4 1990-2015年:迁移类型演变
从省内外迁移结构看,中国人口迁移长期以省内迁移为主,省内迁移比重长期占2/3强;其中,1990-1995年为67.9%,2000-2005年为66.0%,2005-2010年为67.4%,变化不大。

在全国人口普查资料和1%人口抽样调查资料中,原住地类型分为“乡、镇的村委会、镇的居委会、街道”,现住地类型分为“城、镇、县或乡村”,由于乡镇区分难度大以及期间的大量“乡改镇”,我们把人口迁移分为四种类型:乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇、城-乡镇迁移。

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从迁移类型看,省内迁移中的乡镇-城、城-城、乡镇-乡镇迁移基本形成三足鼎立之势;省际迁移则以乡镇-城、乡镇-乡镇为主。在省内迁移方面,与1990-1995年相比,2005-2010年乡镇-城迁移比重基本保持不变,城-城迁移比重下降2个百分点,乡镇-乡镇迁移比重上升3.2个百分点。在省际迁移方面,与1990-1995年相比,乡镇-城迁移比例大幅增加,从36.5%增至60.0%;而乡镇-乡镇迁移比例大幅下降,从44.5%降至29.7%。
在2010-2015年间,由于东部地区外来务工人员大量回流中西部地区,该时期的省际人口迁移可能出现如下两个特点:1)大量人口从东部地区城市回流中西部地区城市,即城-城迁移比重上升;2)大量人口从东部地区乡镇回流中西部地区城市,即乡镇-城迁移比例上升。

4 中国人口迁移展望
1)美国日本人口迁移呈两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是,在第一阶段到第二阶段过程中,会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象,但不改变大的趋势。这也就是意味着,中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的。
2)中国正处于人口迁移的第二个阶段,在未来中国的人口迁移格局中,一线城市和部分二线城市人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区,北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市,特别是外来人口众多的中小城市,人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区,重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

3)中国城市化仍处于快速发展期,城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大,农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富,吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进,在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流,首要选择中西部地区的区域中心城市。
4)由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比较低,但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。
5)除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外,一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关,目前供给不足,房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下,地方政府垄断土地市场和用途管制,土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献,但也推高房价,如不改革,将使城镇化和高房价走向畸形,拉大收入差距,绑架政策。
6)大城市不是控制人口的问题,而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角,超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构,放弃人口总量调控目标,保持相对开放的人口迁徙政策,吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布,并促进职住平衡,严格控制中心城人口增长,推进新增人口向新城集聚,并积极在新城布局相应产业,包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通,大力提高城市轨道交通路网密度,推进轨道交通系统制式多元化发展,改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
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   戎蓉观点】——

    一、川渝地处西部内陆,工业化和城镇化比东部地区滞后10—20年,四川的二级城市(三四五线城市)还有10年左右的扩张机遇期。
   
    1、川渝地区现阶段的人口迁移有两个特点:
    ①、正处于人口从东部到西部的回流期,回流的人口主要是随产业转移而回迁的四川农民工,同时也包含少部分从东北以及周边云贵陕甘向盆地迁徙的人口。随着时间的推移,前者比重会慢慢下降,而后者比这会缓慢上升,并逐步成为第二个十年成渝中心城市继续扩张的重要力量。
    ②、由于盆地内发展水平巨大差异,成渝两大中心城市的人口迁移直接从第一阶段跳入第二阶段,在不受人为干预的情况下,没有逆城市化的过渡期(因为在生活成本相差不大的情况下,成渝两个中心城市的生活工作条件比周边中小城市好太多,人口没有回流的动力;加之成渝都还处于产业起步阶段,对各层次人口需求都很大,因此成渝二城几乎没有(或者很少有)向周边中小城市回流的趋势)。即便如此,四川的二级城市在未来5到10年之内,依然会享受到逆城市化过度期的人口回流红利。只不过人口不是从成渝回流回二级城市,而是直接从东部沿海的中心城市以及数量庞大的工业小镇回流回四川的二级城市。有这个大背景的存在,四川二级城市虽处三四线,却并没有入上文所言进入滞涨期,相反部分城市房价反而还处于高涨期。(当然房价涨跌的控制根源还不在此,这个问题二楼引用的文章专门讨论)

    2、预计在10年之后,伴随着产业转移和产业升级的完成,这种人口回流的大趋势也将结束,盆地内除了成渝两个千万级大都市外,会形成3—5个200—300万左右的三线城市,成为城市群的第二梯队,在经济规模和水平上都会和后面的梯队拉开较为明显的距离。这是盆地城市群格局形成的第一个10年。
    由于盆地内巨大的人口优势,特别是农业人口比重高的特点,10之后盆地内的城市靠着内生城镇化,还可以继续扩张10年。这是盆地城市群格局形成的第二个10年。而到那时的人口向哪里聚集,要取决于国家的政策走向:如果政府不不过多出手干预,10—20年之后人口依然会继续向成渝两大都市聚集,盆地内二梯队和三四梯队城市的规模基本定型;如果政府出手干预,限制成渝二城的城市规模,盆地新增城市人口以及从成渝二城溢出的人口会优先涌向二梯队的城市,由于一梯队的入口不畅,三四梯队上升的部分人口也会进入二梯队。实际上也就是最强者被抑制,次强者就继承了最强者原有的收益。这样一来,20年之后盆地内可能会形成两超多强的城镇格局。

    3、四川的二级城市,谁最有机会在未来5—10跻身第二梯队?
    戎蓉认为主要取决于以下几个因素:
    ①、对外交通条件好;政商环境好(政府部门效率高,尊重法律和市场规则)→能最大限度的承接东部产业转移
    ②、本地农业人口多→在过去的10年20年,农业人口比重多是发展负担,是扶贫累赘,但在接下来的第一个10年,谁是打工大市,农豁皮大市,红苕大市,谁就更有可能成为是人口回流大市,产业转移承接大市;而在接下来的第二个10年,谁农业人口多还意味着谁有更持久的制造业成本优势,内生城镇化的人口优势。
    ③、教育、医疗、城市软硬环境(硬环境主要是城建水平;软环境主要是城市知名度和美誉度)等公共基础设施的水平和规模。(这里单独说一下房价问题,从现有的数据看,房价高低和人口吸引力没有稳定的正负关系。有的地方房价高,但人口吸引力依然很强,有的地方房价高却成为鬼城;另外廉租房等增加住房供给的手段,和人口流动的关系也比较复杂,本楼先不讨论)
    ④、政策扶持因素→不确定因素太多,难以预测。


  二、“一城独大”是自然发展的结果,“多点多级”才是人为干预
   
   “大树之下难长草”
    纵向看,当成都这颗大树茁壮成长的时候,盆地内其他城市大部分都还没进入文明时代。成都巅峰时期经济是能排到全国第二,落魄的时候也是全国十强,而盆地内除了重庆,请问有哪个城市在顶风时期能进全国前十?能进前100的都少之又少。
    实际上,从城市诞生的那一刻起,这座城市的资源禀赋,腹地面积就基本已经确定了,如果不发生大的自然(比如板块迁移,气候变迁,塔里木泽国变荒漠,比华夏文明还早兴起的绿洲城市逐个消亡)或者社会变革,在一定的历史时期内是城市的地位和实力不会有太大的起落。

    横向看,世界著名的大都市区,在两个千万级都市周边,如果没有人为干预,是生长不出太大的城市的。因为资源的总量是有限的,有限的资源要分配到不同的地区域,到底是集中在一两个点效率更高还是分散在十几个点上效率更高,世界各大城市群的发展历程和发展结果已经做出了明确的回答。

    当然,中国是特色市场国家,不是纯粹市场国家,不是所有事情都必须按市场规律办,特别是政府对经济发展的控制力相当强。比如当年深圳,从一个小渔村,一夜之间变成大都市,没有国家从全国各地收集资源集中投向一个点,不可能有这样的奇迹。所有有人会想,如果当年把支援深圳的各种资源都留在我们四川,那多好,我们四川这么穷,更需要在国家支持。真是这样吗?如果当年真的把投向深圳的资源都投向四川的某一个城市,大家觉得是会创造出深圳那样的奇迹,还是汕头那样的尴尬呢?

    其实这种思维和思想在我们城市论坛以及四川人心中非常盛行,“我弱是因为我没有得到足够的扶持,别人强是因为扶持得多;弱者比强者更需要照顾”。然而却很少反思自己有什么条件值得扶持?有什么天赋配得上更优越的资源?

    所以才会抱怨,不管什么大企业都往成都招,但却不想想,投资者愿意去哪?如果强行把客商带到一个地级市去,能竞争得过周边虎视眈眈的省会城市?
    所以也才会整天想着拆分旁边的城市,做强自己,但却不考虑,如果预计被拆分的城市比你发展还要快还好,到底是应该把弱的拆给强的继续做强,还是把强的拆给弱的补足弱的?
    答案是很明确的——对于那些对配套条件要求很高的企业,即便不往成都招,别人也不会去四川的二级城市,因为再给你十年时间发展你也达不到我企业现在的配套要求!
                  ——发展快的城市不用担心被拆分,反而是身边发展慢的有一天可能或主动或被动地成为自己的一部分!

    所有的四川人、重庆人、盆地人要抛弃这种保守落后的弱者思想、盆地思想!真正树立市场意识,竞争意识!优胜劣汰,让强者更强,是我们人类能够走到今天,创造如此灿烂文明的内在动力,也是市场经济之所以能创造如此巨大生产力的根源。不是因为你弱才要扶持你,而是因为你强才值得被扶持!扶持强者才能创造更多的价值。我们所谓的特色市场经济特色正在于有更强的扶持强者的能力,这是中国三十年经济高速增长的成功秘诀之一。而不是去扶持弱者。扶持弱者的那是乌t邦!是太p天国!是人民g社!
    当然,弱者也需要同情,也需要保护,但这种保护是兜底性的,只保障基本基本生存,并且保证有再度进步的可能。
----------------------------------------------------------------------
    所有四川的二级城市,千万不要在抱着等要靠的思想,等着扶持。政策这个事情当然人为因素多,不好说,说不定那天真的就天上掉馅饼了。
    然而在奇迹发生之前,还是认清形势——
    于四川二级城市而言,产业和人口转移的红利期刚刚开始,要抓紧最后时间练好内功——

    人口基础难以改变;
   交通项目建设周期长,未来5—10的交通大通道已经在过去5年基本决定,如果在交通上存在短板,那短期内务实高效的做法尽量利用较小的工程和投资实现和周边重要交通通道的互联互通为己所用。比如攀枝花先集中力量修建到昭通的城际铁路,就能最短时间内让攀枝花连入全国高铁网,至于成攀昆高铁,攀大高铁都可以往后放一放。再比如自贡近期先集中力量建好自泸大件路,就比建单独建自贡港能更快解决自贡最急迫的问题。
    城市的教育、医疗以及城市硬件环境改善需要有大手笔大气魄的规划、投入以及强有力的执行。同时这个问题又涉及到资金和土地的运作,涉及到各团体、各区域的利益分配,必须要有一个能突破局部利益、眼前利益,能站在全市大局高度的强有能力的团队去推进实施。
    城市软实力,文化吸引力,这个是四川二级城市最欠缺,大部分都处于空白,而成都在这方面却又异常成功。比如熊猫基地搬迁成都前,一直默默无闻,除了一个作为一个旅游景点,买点门票,带动一点周边商业,没什么太大价值。但是搬迁成都之后,熊猫一夜之间成了国民宠物,这和背后的城市营销和推广是密不可分的,熊猫这个文化符号现在约等于四川,直接等于成都。爱屋及乌,人们对熊猫的好感和喜爱自然会波及四川和成都,这种文化软实力对于城市发展的作用是不可估量的。
    政商环境。总结起来就三点:①、办事讲法律和规则不讲人情和关系。②、决策尊重市场规律和专业人士意见而不是领导个人意志。③公务员的工作量和待遇成正比,从办公室到柜台,工作效率都高。 这三点做得好,即便本地先天条件有不足,外来企业家也愿意来此白手几家,和政府携手创造更好条件;这三点做得不好,煮熟的鸭子都能飞掉,天上的大雁天鹅听闻此事都不敢再飞经此地。  这种事例过去和眼前,省内和省外都有,教训是深刻的,影响是深远的!

   自助者天助之!困难在眼前,机会也在眼前,慢一步就步步慢,谁能迎难而上抢占发展先机。五年后初见分晓,十年后大局渐朗!

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城镇化和房地产密不可分,房价和经济走势又密不可分。理清一方的趋势更有助于准去把握另一方的走势。


上一篇文章谈到了城镇化与房价  这一篇文章具体谈到了城镇化背景下的房价成因和趋势。


有兴趣的板油可以结合文章内容对川渝城市的房价趋势做出自己的分析。


《房价之谜》原文地址
http://mp.weixin.qq.com/s/8OZbQDccJ9AA73mY-JCJhg

文章也非常长   这里节选其中一部分  还是和上一篇文章一样  数据和分析供研读  结论和观点仅供参考。


高房价是被什么撑来的?| 房价之谜(二)


“两地一制”的土地供应
要看清楚房价,就必须研究中国的土地供应制度,也就不能不提香港的供地制度——内地学习的,正是香港的土地批租制度



鸦片战争之后,香港的土地成了英国皇室财产,可按年期批租给民间。英皇室把香港的土地批租权交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样的土地也被称为“官地”。

在“资本主义”经济体中,土地基本是私产。香港的特别之处在于,官地的规模太大了,除了新界部分农村用地为村民所有,其他港地一律为官地。

官地公有;所有权不买卖、不出租;但政府可批租收益,并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行。这就是香港地制的主要特色。

当“中国特色的社会主义”遇上“香港特色的资本主义”时,两者竟然一拍即合,内地的供地制度几乎就是香港的翻版:土地国有或者集体所有;所有权不买卖;政府以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用而来的集体土地年限不等的使用权(根据土地用途年限不同)。

内地和香港“一国两制”,在土地制度上却是“两地一制”。

“两地一制”最大的特点是,土地市场只有一个供给者,也即垄断者;垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向,具体的做法就是控制供给数量,提高供给价格。

以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入,香港政府常常特意‘少批多得’,甚至“规划”出一块土地,因为市场竞价“不理想”而收回,待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降,你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗?

经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性,并不因人而异;不管是以逐利为目的的商人,还是打着公共利益标签的政府,概莫能外,他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。

内地各级政府把这一套活学活用,发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王,内地当前的高房价,也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。

中式地产市场的独特法则
························(略)


中式供地制度的“好处”是容易掌控市场,坏处则是弹性不足,市场一家独大,自我调整能力差,无视其他市场的价格信号——后面会讨论,这个看起来不怎么显眼的坏处,多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。

需求曲线理论上是存在的,但在实际中看不见摸不着,怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢?所以这里就存在两种风险:

第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大,导致土地流标——前面说过,香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。

第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商,而房子的购买者是民众,两者并不一致,而且有时间差,即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”,开发商高价拍来的地,盖上房子之后却有可能卖不出去。

换个学术一点的说法就是,政府在开发商那里兑现了利润最大化,但开发商却把握不住民众的需求曲线,没法兑现利润。

本来嘛,需求曲线看不见摸不着,哪那么容易把握?

这两种风险都是真实存在的。中国经历多年地产市场的火爆,人们见得多的是房价又涨了,房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。其实,许多烂尾的楼盘就可以归入此类。

而且,凡事总有第一回,单价十万八万即将入市的房子,谁也保不齐会不会就是这个“第一回”。

中国房价到底“合理”吗?| 房价之谜(三)






1先看租售比
我的看法是,在中国的土地制度条件下,租售比的指标意义不那么强,因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。

通常情况下,房租对房价有很强的锚定作用:房子价格太高的话,人们会选择租房方案,导致房租上升、房价下降;反之,若房价太低,原本租房的人会考虑买房,从而推高房价、拉低房租。这里的前提是,买房和租房是同一个存量房市场,这样两者才有较强的可替代性。

租房市场的价格是由所有房屋的供需所决定的;而中国的买房市场价格表面上似乎也由所有房屋的供需决定,但实际上却有微妙而重要的差异:其价格只是由新房市场(而不是整个房屋市场)的供需决定的——即政府拍地给开发商、完成开发之后入市的那部分房屋——而已。

如上所言,政府收益最大化的选择是控制土地供给数量,提高价格。如果新房的价格被地价“顶”得很高,存量房的价格也会水涨船高。在这个角度上,整个买房市场价格的“锚”并不是租房市场,而是新房市场——就是那么一丁点拿出来交易的新房,就引领甚至决定了整个房屋市场的价格。

房价和房租不是没有关系,只是关系更远了而已;房租也还是房价的一个“锚”,只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。

中国房地产市场的租售比远低于大多数市场,也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同;它们是自由买卖的私有土地市场,中国不是。

这个不同引致中式房地产市场与其他地产市场之间最为重要的差别:新房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格——新房不是price taker,而是price leader。

99.9%的房屋可能并没有交易,但是它们的价格由交易的0.1%所决定。如果一套新房子的单价是10万元,那么周边房子的价格也大概是这个价,即使它们并没有交易,甚至没有交易意愿。

所以,拍地的价格就有非常重要的指标意义。它是这个供地体制的价格稳定器,稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。想想看,如果你手里有一套房子,而区位远不如你的“地王”的楼面价都高达10万,你还愿意8万卖出吗?你不会。你至少要等等看“地王”上的房子到底能卖出什么价。如果地王房价12万成功上市,你的房子就不会低于这个价。

前提是,“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否玩下去的关键。房价的上涨不会是无止境的。一旦新房的价格太高而无人问津了,存量房或称二手房的价格也迟早要绷不住。

这个游戏的危险之处在于,房价迟早有绷不住的时候,所以政府和地产商一直都在猜——准确地说是在赌——市场的承受能力。人们什么时候就付不起这个价格了?在很多城市,尤其是三四线城市,房价超出了购买力,这个游戏已经玩不下去了。那么,一二线城市会怎么样?

真实情况是,有的地方政府已经玩坏了这个游戏,比如说那些“鬼城”。合理猜想一下,它们至少给其他政府尤其是中央政府提出警示:必须小心呵护这个游戏——这想必体现在后来的调控政策里了吧?

高度控盘的市场

2再看房价收入比
这个指标也很关键,but,again,它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个:

第一,土地供给者的唯一性始终是我们认识的基础。这决定了每次放出来拍卖的土地价格很高,但是数量很少。这就好比股市有一只总盘子很大但流通盘很小的股票,用很少的资金就能把价格拉上去。

在房地产市场里的含义则是,新房的价格虽然很高,但是数量很少,只要有一些人买得起,就足以支撑这个价格了存量房的价格当然随着会涨,但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗?当然,没买房的人除外……

第二,全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民,而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候,资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。

第三,刚需。几年前一度流行“逃离北上广”,现在更多的人“逃回北上广”;大城市成本高、人情淡漠,有种种不如意,但也有更多的发展机会,更注重个人能力,而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……

去大城市,就得买房子。这是刚需。
刚需是什么?买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者,就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下,买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。

当然,有了上述三个基础,自然难免吸引炒楼资金了。中国多年来货币超发严重,市场上大量资金一直对房地产市场虎视眈眈,随时准备扑上来分一杯羹。很明显,每次货币宽松的时候,总是房价爆发的起点。

但是,正如三四线城市会失去吸引力一样,一二线城市房价上涨也不会是没有止尽的,那个挥之不去的问题又来了:一二线城市会崩盘吗?

房价会怎么走?|房价之谜(四)


关于这个问题,我的浅见是,中国房地产市场价格已经从普涨阶段进入了分化阶段,而这个分化阶段还有一个较长时间的深化和自我强化的过程。崩盘嘛?……以后再说

2010年之前,中国的房价经历了狂飙突进式的普涨,其中最大的源动力是城镇化。这期间,人口既向大城市流动,也向中等城市和小城市流动。对于不同的人,不同城市各具吸引力,中小城市的涨幅并不如何逊色。

情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释:2012年之后,中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性,人口开始集中流入一部分大城市和特大城市,而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

这其实是人们开始追求更高的生活品质,对于孩子正在上小学的年轻父母尤其如此。具体表现在人们在挑城市的各种配套设施。

要选择在哪个城市定居、生活和工作,除了考虑就业的机会,还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市,导致这些城市的人口流入上升,对房产的需求增大,表现为小学在校生人数增速上升、房价上升,以及住宅新开工上升。

高善文判断,2010年之后,房价的普涨阶段已经结束,开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产市场上的影响在新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上的变化,直到2015年下半年才逐渐体现出来。

在我看来,这种结构性分化开始之后,还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们,或多或少都具备一些优势,或知识,或技能,或财富,或资源,否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。

另一方面,他们的加入又会增加对当地基础设施建设的需求,而当地也有能力和意愿满足这种需求。

于是我们看到各地地铁的兴建,学校的翻修,医院的扩展……这些基础设施反过来又会对房价产生较强的支撑作用。

这种分化会导致一个正反馈:越受人们青睐的优质城市,就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化,导致城市间的梯度越来越明显。
当然,也导致优质城市的房价越来越高。

于是,我们看到一线城市和优质二线房价节节上升的同时,三四线城市地产市场岌岌可危。三四线城市的开发项目几年前就融不到资,因为正规的金融机构无人敢问津,这些金融机构又没有那么多的人手对这些项目深入调研,干脆一刀切,三四线城市项目根本不看。

房价的上涨,已经经过了一个关键的节点,一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落,怎么控制供地,都敌不过经济规律的力量。

但哪怕是一些著名的“鬼城”,房地产市场也没有崩盘。房地产这样的资产大多数是国有资产,或者已经变成了银行资产,而且资产质量或多或少都和当地政府的政绩挂钩。至少在这些实权人物的任内,很难通过资产降价来达到市场出清,因此这些地方房价不降,就是没有人气。

中国房价拒绝“崩盘”,因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场,还是一个讲政治的市场。

那些“鬼城们”玩得太过火,至少有两处败笔:一是供地太“过”,二是金融太松,所以房产又贵又“多”,金融机构深度陷了进去。金融太松,意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地,即土地需求上升(需求曲线发生变化),这些地方政府的理性选择就是增加供地。

这里所谓供地太“过”的含义是:如果不是金融太松,就不会有这么多的土地供给。另一个含义是:好的项目,一万个也不嫌多;既然是差的项目,那一个也太多了。

从这个角度看,严控金融,就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训,在此后的调控政策中体现得比较明显。

房地产调控真相|房价之谜(五)


我猜想,中国房地产调控政策经过十几年的演进,其目标和手段已经逐渐明晰,政策其实很有其自洽性与合理性。

说实话,这个想法刚出现的时候,长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。

粗略一点说房地产调控的首要目标不是在调控房价,而是在预防崩盘;调控的关键点,其实都是在尽量挤泡沫,把多余的资金驱逐出房地产市场;在此前提下,房价能控制最好,控制不住再用别的手段,比如说行政的、法律的……

当然,不能忘记一个前提,那就是现行供地制度不能变。关于这个前提,我们后面展开一点分析。

供地制度决定调控政策

任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的,因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”,这个判断政府不会认同。

我尝试从北京市政府的角度出发,理解这件事:

第一,土地供给是由供地制度决定的,不是由调控政策决定的。通常情况下,调控政策不能改变土地供给;与其说是调控政策限制了土地供给,不如说是先确定了土地供给数量,再制定调控政策来保驾护航;

第二,对房地产价格和需求起反应的只有政府一家,这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。

第三,增加土地供应和现行供地制度不兼容,风险也是难以控制的,前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”,后有“鬼城”的教训,殷鉴不远。

第四,也是非常重要的一点是,北京市执行人口外迁政策,已经是明确的政治任务,减少土地供给是与之相配套的政策;正是这个配套,增加了北京房地产市场的复杂性。

需要说明一下,这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题,下文会进一步讨论。

另一个非常值得推敲的,是对政府收紧融资渠道的批评,指责这种方式减少供给,助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是,政府这个举措,一点也不像人们所称的那么“脑残”,相反,决策者相当清醒,而且对土地制度门清,对政策目标门清,对政策手段也门清。

再强调一次,政府的供地制度是控制供给数量,控制价格。要达到这个目标,不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下,再多开发商,再多资金,得到的还是那几块地。

因此,收紧地产融资渠道,供给并没有增加也没有减少,需求——开发商拍地的需求——却的确在减少。

当然,竞争拍地的开发商和资金越多,对政府的好处是很明显的:地块的拍卖价格更高了,卖地所得随之越多。

政策的理性与局限性

由此看来,出于某些考虑,政府看起来有了相当的克制,并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。

或许“鬼城”之类的教训的确有助于后来政策的调整。毕竟一下子把地价炒得太高,且不说透支了未来多少年的价格空间,这次的房子能否卖出去,也是心里没底的,更何况,高房价会导致许许多多负面的社会后果需要承担。

严控资金进入房地产市场,不管是开发贷还是房贷,的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲,参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少,越不容易把地价炒的很高,把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲,买房的钱少了,价格也就不容易上去了。

这里需要提到香港的一个经验。亚洲金融风暴之后,香港房价一度重挫70%,但其银行体系由于风控做得很好,并没有发生系统性风险。中国政府严控地产资金渠道,想必主要是出于控制风险的考虑。

政府为什么不能做得更多?比如说,为什么不加大土地供应呢?

我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量,只是理论存在,实际上谁也没法确认在哪里,所以只要大体不差,多点少点不是核心问题。

而维持供地制度的稳定和有效运作,则是不可触碰的底线。所以,无论如何,供地的量不会变化很大,更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中,供地的增加也不见得会导致价格下降,何况单一卖家的市场?

万一价格真跌了,既得利益者(比如贷款买房的人)资产受损甚至变负资产了怎么办?下次还能顺利拍地吗?财政收入怎么办?更要命的是,供地制度还要怎么运转?

所以,调低房价,根本不会是政策目标选项;假如政府真有控制房价的能力的话,政策目标选项也只会是:涨多少。可惜,即便政府可以控制地价,也没法控制房价涨幅,就好像小李的飞刀,出手之后就连自己都控制不了。

调控优先序

关于董建华当年的“八万五计划”,可能许多人并不了解,或者已经淡忘,但政府负责供地者一定记忆犹新。

由于我们已经知道的原因,香港房价畸高,普通民众面临极大的居住难题。

1997年10月,董建华以极大的魄力推动“八万五计划”。此前香港政府每年兴建两万个套间的廉租房,供不应求,符合条件的申请者至少要排七八年的队才能得到。董建华要将每年兴建的廉租房数量增加至八万五千套,要将申请等待年限缩短至三年,实现“居者有其屋”的理想。

“八万五计划”可以说是对香港原有土地批租制度的一个重大变革,意味着供地大幅增加,而且几乎是免费的!

很遗憾的是,我们没有机会单独评价这项政策可能对香港房地产市场会产生什么影响,更看不到香港是否有可能在原有的批租制度上走出一条新路,因为计划宣布两周后,亚洲金融风暴开始席卷香港。两厢叠加,香港房价到2003年最多下跌70%,大量按揭买房者成为“负资产一族”,董建华的民望陷入低点,最后不得不放弃该计划。

历史没法假设,如果没有亚洲金融风暴,“八万五”计划是否有希望取得成功?香港是否有可能走出一条不一样的路?但无论如何,“金融风险+增加土地供给”两者叠加出现的后果,想必会在政府相关官员心里扎下一根刺。业内都知道,房地产就是另外一种形式的金融。房地产风险自身就会导致金融风险,大幅增加土地供应是不是有可能导致一个自我循环的“房地产—金融风暴”,谁也不敢轻易冒这个险。

简言之,增加土地供给不符合现有供地制度,不符合政府利益,不符合市场既得利益者(包括此前高价拿地的开发商、此前高价买房的人)的利益……因此,正常情况下,“局内”没有人有动力改变现有的均衡状况,没买房的人除外,但那些人还在“局外”,影响相对要弱得多——当然,“占中”这样的极端情况除外。


现在,我可以尝试勾勒一下房地产调控政策的目标优先序了:

默认目标:土地制度的稳定;供地制度的有效运转;保证财政收入;

首要目标:降杠杆,挤泡沫,尽可能降低金融风险;

次要目标:房价不要过快上涨。

现在看来,政府的调控政策,逻辑上是不是就自洽多了?是不是就跟任志强说的那样,一定涨,并且没泡沫了?房价如果控制不好,社会动静有点大的话,还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段,比如说整顿一下房地产公司……

未富先“贵”,代价沉重|房价之谜(六)


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这篇帖子(《中国城市研究报告》二季度数据: 成渝城市群人口吸引力 ⑥ 强城市 中有最近时期部分城市化和地区的人口流向数据和分析




短期数据也大体印证了前文的长期趋势分析
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    戎戎的帖子,先顶晚上慢慢看。
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本帖最后由 在蓉戎城人士 于 2017-10-12 14:19 编辑

      另外说说所谓的第二城之争。

      我们不扣字眼 大家所说的第二城,当然是除成渝两个中心城市外,  二级城市中某一个城市较大幅度领先剩余的二级城市, 独立成为介于成渝超大和其他二级城市之间的一个城市  ,甚至能具有青岛在山东  苏州在江苏那样的地位。

      但目前四川经济排名靠前的几座城市 , 不管从总量还是增速看,谁都没有这种“较大领先优势”。如果要对比前面所说的“人口、交通、城市软硬环境、政商环境”等条件,可以说各有优劣。所以中短期内四川不会有第二城,按目前的发展态势,将来也不会是第二城,而是一个梯队。


      看了后面的回复, 很多板油还是在谈政策 说政策这个东西说不准,未来谁先崛起不好说,其实这反映出,  潜意识里还是这种思想——
“省里要扶持谁,谁就能强大,省里准备扶持谁,谁就能成为第二城”
甚至还有这样一种观点 “省里本来就应该扶持一个第二城出来


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      不是因为扶持谁谁才能崛起,而是因为它具备崛起的条件才去扶持它!
      深圳不是因为它被扶持才成为国际大都市 而是因为它本来就有成为国际大都市的先天天际所以才扶持它!


      当然,当初扶持的不仅仅是深圳一座城市,现在看来,其他几座从某种程度上说都失败了。
      这是在那个特殊阶段,没有退路,没有后顾之忧的情况下,集全国之力进行的一场国家试验。


      现在的四川,谁有能力,有胆量来搞这种试验?如果失败了,巨额的投入下去了,没有得到预期的效果,哪个领导承担得起这种责任,一群人的前途都要遭殃;如果因为这边的投入,让成都在和重庆的竞争中失利了,这个得失账又该算在谁头上?
;再有,几个城市先天后天条件都大体相当,扶持谁其他城市都不服,都扶持,那等于都不扶持。


      所以不要总做被扶持上位的梦。如果有第二城,那第二城的起始一定是干出来的!谁最先干得风生水起,优势凸显,谁反而会得到更多“押注”。强者才会得到更多,才配得到更多!

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哇!你这也写得太多了吧,估计只有搞理论研究的人才有精力慢慢看。
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发表于 2017-10-11 15:13 | 显示全部楼层

写这些实际是没有多大意义的,前十六年中成都中心城区人口增长375万,武汉增长247万,重庆主城区增长235万,这个才是实际数据,其它都是空洞的理论而已。
等七普人口再看结果。
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发表于 2017-10-11 15:13 | 显示全部楼层

绵南宜泸可能成为二梯队。
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发表于 2017-10-11 15:13 | 显示全部楼层

回帖奖励 +1 贯交子

绵南宜泸可能成为二梯队。
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我阿尔萨斯王 发表于 2017-10-11 15:07
哇!你这也写得太多了吧,估计只有搞理论研究的人才有精力慢慢看。

前面主要是转发的参考文章  是有点多  看下第二段的核心提要就行   
  一楼最后的三千五百字才是我的看法

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