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2016年10月1日成都市政府发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,并且自印发之日起施行。至此,成都拉开了对房地产市场的新一轮最密集、最严厉的调控序幕。今天楼市调控迎来一周年,市场进一步规范,回归理性。

市场风云变化,规范逐渐落地。政府的目的很清楚,规范市场发展,抑制楼市泡沫,推动社会全面向前发展。成都这一年来,房地产市场推出密集的调控政策。全国的情况几乎同步。2016年国庆期间,全国19个城市密集出台新政,拉开了楼市调控的序幕。

2016年成都房地产市场经历了缓慢回升——爆发——严控——平稳的发展过程,在这一年里,政策对于成都房地产市场发展走势的作用明显。据吉信行市场统计,截至今年9月28日,近一年里共有52条和成都房地产相关的政策,涉及发改委、财政部、中国人民银行、国管公积金、成都规划局、成都市国土局、成都市房管局等部门。自2016年10月1日起,成都政府出台限购、限贷、限价等政策,以期稳定楼市。

近一年来,在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后,再加上限售政策的出台,进一步抑制市场的炒作氛围。而就在调控政策不断升级的过程中,各家银行已开始通过提高房贷利率为楼市降温。从取消房贷利率优惠到上浮房贷利率,各家银行近一年来对于房贷的逐渐收紧,使得炒房客成本飙升。

近一年的调控政策,成都房地产市场发生了很大变化,特别明显的变化主要体现在以下这些方面。

一、组合重拳出击,楼市“虚火”大降

此轮调控的目的,就是迅速出击降低房地产投资和投机的‘炒房暗火’,确保房地产市场平稳健康发展,保证居民住有所居,抑制房地产泡沫膨胀,同时促进宏观经济和金融的安全与稳定发展。

二、市场乱象得到遏制

在这之前,尽管市场调控一再趋严,但在房屋建设和销售过程中,无论是项目前阶段还是项目后阶段,都存在一些不规范行为,且花式繁多,这也成为房地产市场被调控的主要原因之一。政府相应出台了一系列政策,如2016年12月14日,成都出台“加强房地产监管,限涨幅”的政策,今年2月3日,成都出台“交易资金纳入政府监管”的条款。在项目开发建设、宣传推广、价格制定、资金管理等各个环节都出台了政策进行市场规范。

三、楼市供求结构发生变化

首先,成都这样的二线城市确实存在强劲的刚性和改善性需求。其次,为避免房地产市场出现大起大落,本轮调控采取的是“边调边看,逐步完善”的原则,调控不是“毕其功于一役”,而是常态化和机制化。

四、土拍再规范,价值再升级。

土拍市场进一步规范,政府在房地产市场源头更加掌控自如,成都的土地价值得到充分体现。9月19日,3宗位于温江区的土地约208亩全部成交,成交最高楼面地价10100元/㎡,意味着成都近郊楼面地价正式迈入新的时代。

五、政府多方化解供需矛盾,产品结构多样化。

“人才公寓、长租公寓、无偿移交、自持住宅”等是近期高频词语。如人才公寓地块在出让文件中明确要求建设为人才公寓,同时会明确户型配比、装修条件等规则,供应对象则要求为向《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A、B、C、D类人才进行定向销售。其中,销售价格更是要求原则上应低于同区域同品质同时期新建商品住宅的平均销售价格,必要时可低于成本价销售。

2017年9月7日成都推出五块地,土拍规则由此前“竞商业自持比例+抽签竞得”的3.0拍卖方式,再度升级,采取“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”、“限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得”的4.0版本竞拍方式确定最终的竞得人。

新模式的出现,土地获取难度加大,项目开发要求更多,对开发商的经济实力或资金整合能力要求增高。

六、购买人群更加理性,自住用途更加明显,投机完全抑制了,投资更加倾向于中高端产品。

与过去的调控相比,本轮调控范围更大、力度更强、措施更严。“在强有力的政策作用下,非急迫性、支付能力有限的购房需求延迟,楼市交易量明显下降,对缓解市场紧张情绪、抑制房价过快上涨产生明显效果。更为重要的是,杠杆使用空间的缩小大大遏制楼市投机行为。

不断推出新政,部分购买人群由购买变为观望,出手不再匆忙,同时购买物业时间相对分散,不像过去那么集中在几个时间段。投机几乎完全出场,投资得到很大限制,购房用途以自住为主。部分过去意向投资高端住宅的有钱人,由于购房机会有严格限制,加上豪宅具有独特的保值、增值特性,转而购买豪宅,使得豪宅市场出现相对火热的情景。

经过一年的密集调控,成都房地产市场未来的发展方面非常明了,稳步向前。

一、政府多个相关单位明确指示,调控是长效机制,本轮调控的目的不仅仅是要把房价控制下来,更大的目的是规范房地产市场,市场形成平稳的常态,消除一切不利于国民经济发展的因素。政策将不断完善,最终促进房地产稳定发展。

二、房地产仍然是城市经济发展的支柱之一。土地和房产对应的经济总量大,上下产业链带动的就业机会多。但房地产经济在城市经济中的分量将会有所降低,直到一个合理水平,并长期维持下去。

2016年成都,全年房地产销售金额超过3200亿;全年房地产开发投资完成2638.9亿元,比上年增长6.5%;全年土地成交总额约605.56亿元,较2015年全年的卖地总额547.1亿元上涨10.6%。

三、市场更加规范,信息更加透明,房地产行业将出现新的发展模式。项目开发模式研究、产品研发创新、项目人性化管理等是未来房地产从业人员需要重点关注的一块,进一步提升产品本身的品质,改善人们的居住环境。

四、并购升级大鱼吃小鱼继续演绎,房地产“寡头时代”悄悄来临。房地产投资开发企业会出现明显变化,一些规模较小、融资渠道少的企业会主动退出或被并购,企业数量会有所减少。强者恒强,大者越大,房地产“寡头时代”特征显现。

据吉信行统计,2016年房地产行业并购案宗数为217宗,涉及金额为4012.5亿元,同比上升44%。2017年前8个月,全国房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元。

2016年、2017年房地产典型并购案

六、市场多样化,百花齐放新时代。长租公寓、人才公寓等市场逐步成熟,政府的管理系统逐步完善。居住市场由过去的单一商品住宅发展为“商品住宅、长租公寓、人才公寓、共有产权、短租公寓”等多种形式并存。 五、市场有序发展,房地产社会形象提升。自住客群,产品选择多样化;投资客户,更加理性。通过政府目前的管理手段,广告宣传更加真实,销售数据更加透明,购房者更加理性。

总之,成都房地产经历了一年的调控,市场更加规范,达到了政府对楼市调控的预期,市场逐步步入正常的发展轨迹。成都未来的房地产市场值得期待。


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